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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る31回です。

 

 

問35 宅地建物取引業者間の取引における宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び重要事項を記載した書面(以下この問において「重要事項説明書」という)の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1.建物の売買においては、売主は取引の対象となる建物(昭和56年6月1日以降に新築の工事に着手したものを除く)について耐震診断を受けなければならず、また、その診断の結果を重要事項説明書に記載しなければならない。
2.建物の売買においては、その対象となる建物が未完成である場合は、重要事項説明書を交付した上で、宅地建物取引士をして説明させなければならない。
3.建物の売買においでは、その建物の瑕疵を担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結などの措置を講ずるかどうか、また、講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。
4.宅地の交換において交換契約に先立って交換差金の一部として30万円の預り金の授受がある場合、その預り金を受領しようとする者は、保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合はその概要を重要事項説明書に記載しなければならない。

 

 

選択肢1番

当該建物(昭和五十六年六月一日以降に新築の工事に着手したものを除く。)が建築物の耐震改修の促進に関する法律第四条第一項に規定する基本方針のうち同条第二項第三号の技術上の指針となるべき事項に基づいて次に掲げる者が行う耐震診断を受けたものであるときは、その内容(宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3第5号)

とありますが、「耐震診断を受けなければならない」ということはありません。選択肢1番は「誤り」です。

 

 

選択肢2番

次の表の第一欄に掲げる者が宅地建物取引業者である場合においては、同表の第二欄に掲げる規定の適用については、これらの規定中同表の第三欄に掲げる字句は、それぞれ同表の第四欄に掲げる字句とし、前二項の規定は、適用しない。(宅地建物取引業法第35条6項)とあります。

本来なら、この項には表がありますが、このブログで表を挿入できそうにないので、第35条を読み替えてみます↓

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。

ということですので、選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番

当該宅地又は建物の瑕疵かしを担保すべき責任の履行に関し保証保険契約の締結その他の措置で国土交通省令・内閣府令で定めるものを講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要(宅地建物取引業法第35条1項第13号)

とありますので、選択肢3番は「正しい」です。

 

 

選択肢4番

支払金又は預り金(途中省略)を受領しようとする場合において、同号の規定による保証の措置その他国土交通省令・内閣府令で定める保全措置を講ずるかどうか、及びその措置を講ずる場合におけるその措置の概要(宅地建物取引業法第35条1項第11号)

また、

法第三十五条第一項第十一号の国土交通省令・内閣府令で定める支払金又は預り金は、代金、交換差金、借賃、権利金、敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、宅地建物取引業者の相手方等から宅地建物取引業者がその取引の対象となる宅地又は建物に関し受領する金銭とする。ただし、次の各号に該当するものを除く。(宅地建物取引業法施行規則第16条の3)
一 受領する額が五十万円未満のもの
二 法第四十一条又は第四十一条の二の規定により、保全措置が講ぜられている手付金等
三 売主又は交換の当事者である宅地建物取引業者が登記以後に受領するもの
 
 

従って、30万円は預り金に該当しません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢3番です。

 

今回はこれにて

投稿日:2019/05/21   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第30回です。


 

問34 宅地建物取引業者が媒介により既存建物の貸借の契約を成立させた場合、宅地建物取引業法第37条の規定により、当該貸借の契約当事者に対して交付すべき書面に必ず記載しなければならない事項の組合せはどれか。

ア.瑕疵担保責任の内容
イ.当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所
ウ.建物の引渡しの時期
エ.建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項

1.ア、イ
2.イ、ウ
3.イ、エ
4.ウ、エ

 

 

まず、

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の貸借に関し、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。(宅地建物取引業法第37条2項)
一 前項第一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号に掲げる事項
二 借賃の額並びにその支払の時期及び方法
三 借賃以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
 
とあります。次に37条1項の一号、第二号、第四号、第七号、第八号及び第十号を見ます。
一 当事者の氏名(法人にあつては、その名称)及び住所
二 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
四 宅地又は建物の引渡しの時期
七 契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
八 損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
十 天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
 
 

上記を見ると

ア.瑕疵担保責任の内容
イ.当事者の氏名(法人にあっては、その名称)及び住所→必ず記載しなければならない
ウ.建物の引渡しの時期→必ず記載しなければならない
エ.建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項

 

必ず記載しなければならない事項の組合せは「イ、ウ」ですから、2番が正解です。

 

今回はこれで終了です。

投稿日:2019/05/20   投稿者:野口 大輔

主人が壁をペンキで塗ると突然言いだした

と お正月明けにブログ記事にしてから早5ヶ月。

中途半端な状態で放置されていた我が家の玄関先が

このGWにようやく綺麗に?なりました。

「天井は何色がいい?」と聞かれたので

「白でいいんじゃない?」と軽く答えた私。

主人が下の子と一緒にホームセンターに行き

買ってきたペンキの色はグリーン系でした。

下の子がネットで調べた結果、風水的にみてその色にしたそうです。

出来上がった玄関先の天井を見て、

上の子が「どうせするなら雲でも描けば良かったんじゃ?」

とつぶやいていました・・・

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投稿日:2019/05/09   投稿者:ポップ

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第29回です。

 

 

問33 宅地建物取引業者Aは、Bから、Bが所有し居住している甲住宅の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定によれば正しいものはどれか。

1.Aが甲住宅について、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査の制度概要を紹介し、Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合、Aは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要はない。
2.Aは、Bとの間で専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結日から7日以内(休業日を含まない)に、指定流通機構に甲住宅の所在等を登録しなければならない。
3.Aは、甲住宅の評価額についての根拠を明らかにするため周辺の取引事例の調査をした場合、当該調査の実施についてBの承諾を得ていなくても、同調査に要した費用をBに請求することができる。
4.AとBの間で専任媒介契約を締結した場合、Aは、法第34条の2第1項の規定に基づき交付すべき書面に、BがA以外の宅地建物取引業者の媒介又は代理によって売買又は交換の契約を成立させたときの措置について記載しなければならない。

 

 

選択肢1番

まずは、宅地建物取引業法第34条の2第1項です。同項の4号に建物状況調査(インスペクション)について記述があります。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。
一 当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
二 当該宅地又は建物を売買すべき価額又はその評価額
三 当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介又は代理を依頼することの許否及びこれを許す場合の他の宅地建物取引業者を明示する義務の存否に関する事項
四 当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるもの(第三十七条第一項第二号の二において「建物の構造耐力上主要な部分等」という。)の状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。第三十五条第一項第六号の二イにおいて同じ。)を実施する者のあつせんに関する事項
五 媒介契約の有効期間及び解除に関する事項
六 当該宅地又は建物の第五項に規定する指定流通機構への登録に関する事項
七 報酬に関する事項
八 その他国土交通省令・内閣府令で定める事項
 

Bが同調査を実施する者のあっせんを希望しなかった場合でもAは、同項の規定に基づき交付すべき書面に同調査を実施する者のあっせんに関する事項を記載する必要があります。選択肢1番は「誤り」です。

 

 

選択肢2番

宅地建物取引業者は、専任媒介契約を締結したときは、契約の相手方を探索するため、国土交通省令で定める期間内に、当該専任媒介契約の目的物である宅地又は建物につき、所在、規模、形質、売買すべき価額その他国土交通省令で定める事項を、国土交通省令で定めるところにより、国土交通大臣が指定する者(以下「指定流通機構」という。)に登録しなければならない。(宅地建物取引業法第34条の2第5項)

 

上記のとおり、 指定流通機構に登録しなければなりませんが、日にちが書かれていませんので、更に根拠を探します。

 

(宅地建物取引業法施行規則第15条の10) 

法第三十四条の二第五項の国土交通省令で定める期間は、専任媒介契約の締結の日から七日(専属専任媒介契約にあつては、五日)とする。
2 前項の期間の計算については、休業日数は算入しないものとする。
 
 

問題文は7日以内(休業日を含まない)とありますが、専属専任媒介契約を締結していますので、5日ですね。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番

再び報酬のについてですね。根拠は宅地建物取引業法46条ですが、報酬については、告示の内容を見なければいけません↓

https://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf

また、こういうものもありました。Q7です。↓

http://www.retio.or.jp/info/qa7.html

現地調査の費用は、依頼者の承諾を得ている必要があるということです。選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番

まず、選択肢1番で見た宅地建物取引業法第34条の2第1項を見てみましょうか。

それらしい記述がありませんので、更に根拠条文を探します。

法第三十四条の二第一項第八号の国土交通省令・内閣府令で定める事項は、次に掲げるものとする。 (宅地建物取引業法施行規則第15条の9)

そして、同条の第1号には、

専任媒介契約にあつては、依頼者が他の宅地建物取引業者の媒介又は代理によつて売買又は交換の契約を成立させたときの措置

とあります。選択肢4番は「正しい」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢4番です。

投稿日:2019/05/07   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第28回です。

50問解くというのは、大変なことですね。

 

 

問32 次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引士が都道府県知事から指示処分を受けた場合において、宅地建物取引業者(国土交通大臣免許)の責めに帰すべき理由があるときは、国土交通大臣は、当該宅地建物取引業者に対して指示処分をすることができる。
2.宅地建物取引士が不正の手段により宅地建物取引士の登録を受けた場合、その登録をした都道府県知事は、宅地建物取引士資格試験の合格の決定を取り消さなければならない。
3.国土交通大臣は、すべての宅地建物取引士に対して、購入者等の利益の保護を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。
4.甲県知事の登録を受けている宅地建物取引士が、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合は、速やかに、宅地建物取引士証を乙県知事に提出しなければならない。

 

 

選択肢1番

国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。(宅地建物取引業法第65条1項、一部省略)

宅地建物取引士が、第六十八条又は第六十八条の二第一項の規定による処分を受けた場合において、宅地建物取引業者の責めに帰すべき理由があるとき。(同項第4号)

とありますので、選択肢1番は「正しい」です。

 

問題文には細かく出ていませんが、第六十八条しては、宅地建物取引士としてすべき事務の禁止等について、第六十八条の二は登録の消除(次の選択肢に出てきます)について書かれています。

 

 

 

選択肢2番

都道府県知事は、その登録を受けている宅地建物取引士が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該登録を消除しなければならない。(宅地建物取引業法第68条の2第1項)

不正の手段により第十八条第一項の登録を受けたとき。(同項2号)

 

因みに第18条とは

試験に合格した者で、宅地若しくは建物の取引に関し国土交通省令で定める期間以上の実務の経験を有するもの又は国土交通大臣がその実務の経験を有するものと同等以上の能力を有すると認めたものは、国土交通省令の定めるところにより、当該試験を行つた都道府県知事の登録を受けることができる。(一部省略)

 

試験の合否を取り消すとは書かれていませんので、選択肢2番は「誤り」です。

 


 

選択肢3番

国土交通大臣はすべての宅地建物取引業者に対して、都道府県知事は当該都道府県の区域内で宅地建物取引業を営む宅地建物取引業者に対して、宅地建物取引業の適正な運営を確保し、又は宅地建物取引業の健全な発達を図るため必要な指導、助言及び勧告をすることができる。(宅地建物取引業法第71条)

 

「宅地建物取引業者に対して」とありますが、「宅地建物取引士」の記述はありませんので、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

 

選択肢4番

都道府県知事は、当該都道府県の区域内において、他の都道府県知事の登録を受けている宅地建物取引士が第一項各号のいずれかに該当する場合又は同項若しくは前項の規定による指示に従わない場合においては、当該宅地建物取引士に対し、一年以内の期間を定めて、宅地建物取引士としてすべき事務を行うことを禁止することができる。(宅地建物取引業法第68条1項4号)

 

第1項各号は、次のとおりです。問題文には、不正の内容までは出ていませんので参考です。

一 宅地建物取引業者に自己が専任の宅地建物取引士として従事している事務所以外の事務所の専任の宅地建物取引士である旨の表示をすることを許し、当該宅地建物取引業者がその旨の表示をしたとき。
二 他人に自己の名義の使用を許し、当該他人がその名義を使用して宅地建物取引士である旨の表示をしたとき。
三 宅地建物取引士として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為をしたとき。
 
 
 
 
宅地建物取引士は、第六十八条第二項又は第四項の規定による禁止の処分を受けたときは、速やかに、宅地建物取引士証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなければならない。(宅地建物取引業法第22条の2第7号)
 
 
 
甲県知事の交付を受け、乙県知事から事務の禁止の処分を受けたのですから、甲県知事に提出しなければなりません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。

 

 

ゴールデンウイーク皆様はいかがお過ごしでしょうか?

弊社は川西市緑台でオープンハウスを開催しています。皆様のご来場をお待ちしています。

投稿日:2019/05/04   投稿者:野口 大輔