マイホームのご相談を受けたら、
まず初めに資金計画についてお話を伺います。
ほとんどの方が住宅ローンを利用されますが、
変動金利と固定金利のどちらを予定しているかお尋ねすると、
「変動金利」との答えが半分、「どちらとも決めていない」
という方が半分。
「固定金利」と決められている方は、ごくわずかです。
条件が整えば、0.5％以下の金利でスタート可能なので、
変動を選ばれる方が多いのもわかります。
全額借入、ボーナス払いなし、月々92,800円～！！
今のお家賃と比べてください！！
不動産の広告で、よくこのような返済例の記述を見かけますが、
ほぼ間違いなく、変動金利で計算しています。
最近ローンを組んだ先輩や友人がそうだったから
という理由で変動金利を考えている方もおられます。
現在、変動金利の「店頭金利」（住宅ローンの基準となる金利）は、
多くの銀行で2.475％となっています。
ここから金利優遇と称して、各行金利をディスカウントしているわけですが、
基準となる店頭金利そのものは、ここ20年以上ほとんど動いていません。
しかし、これから30年ないし35年のローンを組むにあたって、
このままの水準が続くと考えるのは危険だと、私は思います。
バブルの頃は、年8.50％という、今では信じられないくらい高い金利でした。
さすがにここまで上がることはないと思いますが、
では、いつ頃、どれくらい上がると予想すればいいのでしょうか？
残念ながら、私にはわかりません・・・。
バブル崩壊後の長いデフレ時代しか知らない若い方は、
物価が右肩上がりに上がり続ける、ということはあり得ないことと思われるかもしれません。
例えばアパートマンションの家賃ですが、金利と同じく、最近20年だけを見るとほとんど同じか、
むしろ下がっています。
しかし昭和50年を100とすると、平成28年も約2倍の水準となっています。
（ちなみに、昭和50年（1975年）の大卒初任給は89,300円）
もし今後、仮に年平均１％家賃が上がるとすると、
10万円の家賃は30年後に約13.5万円（1.35倍）になります。
1.5％なら約15.6万円（1.56倍）です。
果たして30年後の物価や金利は、どうなってるんでしょうね・・・。
今年も宅地建物取引士試験が行われました。合格発表はまだ先ですが、手応えはどうだったでしょうか？
まずは皆様お疲れさまでした。
さて、早速振り返っていくとしましょう。
【問１】 Ａは、Ａが所有している甲土地をＢに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
１．甲土地を何らの権原なく不法占有しているＣがいる場合、ＢがＣに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。
２．Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Ａから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤに対して、Ｂは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。
３．Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した場合、Ｅは、甲土地の所有権移転登記なくして、Ａに対して甲土地の所有権を主張することができる。
４．Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したＦは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができる。
この問題を解くにあたって、まず、民法第177条を見ましょう。
第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。
更に、
・第三者とはどんな人か
・第三者に当たる→登記がないと対抗できない。
・第三者に当たらない→登記がなくても対抗できる。
このあたりを整理しておくと、サラッと解答できそうです。
選択肢１番です。
「甲土地に何らの権原なく不法占有しているＣがいる」ということなのですが、さて、Cは第三者に当たるでしょうか？
「不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。」（最判昭和25年12月19日）としています。
Bは登記を備えなくてもCに対抗できますので、選択肢１番は「誤り」です。
選択肢２番です。
「建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にＤ名義の登記ある建物を有するＤがいる」ということですが、Dは第三者にあたるでしょうか？
「賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。」（最判昭和49年3月19日）としています。
Bには登記が必要ということになりますので、選択肢２番は「正しい」です。
選択肢３番です。
「Ｂが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をＥに売却した」とあります。
「不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。」（最判昭和39年2月13日）としています。
Aは、第三者に当たりませんので、Ｅは、登記なくしてＡに対抗できます。選択肢３番は「正しい」です。
選択肢４番です。
「不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。」（最判昭和41年11月22日）としています。
Ｆは、登記を備えていなくても、Ｂに対して甲土地の所有権を主張することができますので、選択肢４番は「正しい」です。
この問題は、誤りを選ぶので、正解は選択肢１番です。
事件番号： 昭和24(オ)296
事件名： 家屋明渡請求
裁判年月日： 昭和25年12月19日
法廷名： 最高裁判所第三小法廷
判示事項： 不法占有者と民法第177条の「第三者」
裁判要旨： 不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。
事件番号： 昭和47(オ)1121
事件名： 所有権移転登記手続等請求
裁判年月日： 昭和49年3月19日
法廷名： 最高裁判所第三小法廷
判示事項： 賃貸中の宅地を譲り受けた者の賃貸人たる地位の対抗要件
裁判要旨： 賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。
事件番号： 昭和37(オ)579
事件名： 土地所有権移転登記手続請求
裁判年月日： 昭和39年2月13日
法廷名： 最高裁判所第一小法廷
判示事項： 不動産が順次譲渡された場合の前主は後主に対する関係で民法第一七七条の第三者に該当するか。
裁判要旨： 不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。
事件番号： 昭和38(オ)516
事件名： 所有権確認等請求
裁判年月日： 昭和41年11月22日
法廷名： 最高裁判所第三小法廷
判示事項： 取得時効と登記
裁判要旨： 不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。
ながらくサボっておりました。
ひさびさに日記を書こうと思います。
伊丹市内で気になったお店（おもに飲食店）を無許可で不定期にご紹介していこうかと思います。
１００％私の主観で書き綴っていきますのであらかじめご了承いただきたいと思います。
情報の訂正などがありましたら、弊社お問い合わせからお知らせいただけると有難いです。
記念すべき第一回目は伊丹市鴻池１丁目にある「津の田ミート」です。
オープンしてからしばらく経っていますし、別の店舗もありますのでご存知の方も多いかもしれません。
詳細に関してはくわしくは書きませんが、一言で言えば和牛ステーキと肉汁ジュワーな手作りハンバーグが特長のお店です。
好みの問題だと思いますが、実は私はジュワーがあまり好きではありません。
ですがお肉自体は大変美味しく、小学生低学年の子どもたちも標準の１５０グラムのハンバーグのセットでは物足りないくらいペロリと完食していました。（それでも少し予算オーバーでした。）
お近くに寄られた際は一度お越しいただいてはいかがでしょうか。
※駐車場はありませんので近隣のコインパーキングをご利用ください。
「津の田ミート伊丹店」
伊丹市鴻池１丁目８－２０
営業時間 １１：００～１５：００（ラストオーダー１４：２０）、１７：３０～２２：００（ラストオーダー２１：００）
定休日 毎週月曜ディナー、毎週水曜、 第３木曜
オアシスタウン伊丹鴻池とスポーツセンターのあいだです。
今年7月に３ＤＫを２ＬＤＫにリノベーションしました。
システムキッチン、シャワー付洗面台、トイレも全て新品。
南バルコニーで、白を基調としたとても明るいお部屋です。
駅からは遠いですが、道路を挟んだ目の前にセブンイレブン、
コープ安倉まで徒歩4分（300ｍ）、関西スーパー桜台店まで徒歩8分（600ｍ）、
オアシスタウン伊丹鴻池へも自転車で5分（1㎞）と以外と便利な立地です。
敷地内に空きスペースが無いため、駐車場は近隣で借りていただくことになります。
内覧ご希望の方はこちらのＨＰからお申し込みいただくか https://www.0329.co.jp/https://www.0329.co.jp/rent/detail/280128-10020-303rent/detail/280128-10020-303
フリーコール 0800-777-0329 までお気軽にお電話ください。
本日は体育の日です。３連休最終日、いかがお過ごしでしょうか。３連休初日、関西は台風の影響がさほどではありませんでしたが、その他の地域では大変なところもあるようです。
弊社では、この３連休に大野の伊丹大野パークホームズでオープンハウスをしております。13：00～17：00までですので、ぜひご来場ください。
さて、本日は、大野の由来についてです。
弊社がある荻野の東隣、大野とはいったいどんな地域でしょうか。私が思いつくのは、飛行機です。伊丹空港を飛び立った飛行機が旋回をし始めるのがちょうど大野の上空あたりです。大きな音をたてながら翼を傾けて飛んでいきます。
それから、ここ、大野も造園業が盛んです。造園業は宝塚市の山本付近にたくさんありますが伊丹市も負けてはいません。なんといっても山中育樹園株式会社さんがあります。私もプライベートでは何度か訪れ、10,000㎡の大植物場をのんびり見て回ったことがあります。植物が好きな方はぜひ訪れてみてはいかかでしょうか。
大野と山本野里、伊丹市と宝塚市の境界がややこしいのも特徴です。こちらは伊丹市で隣の家は宝塚市という場所が沢山あります。なぜ、こんな分け方をしたのでしょうか・・・。
あとは・・・思いつくとすれば、荻野幼稚園が大野にあります。この幼稚園の隣には荻野小学校がありますが、荻小は荻野にあり、幼稚園は水路を挟んで大野にあります。
その他の荻野と大野の違い・・・それは、大きな分譲マンションがいくつかあることです。荻野は小ぶりな分譲マンションがいくつかありますが、大野はそこそこの規模のあるマンションがいくつかあります。
さて、本題に入ります。大野は昔、山本村（現在の宝塚市）の草刈り場でした。
江戸幕府第4代将軍徳川家綱の頃の延宝4年（1676年）に開発が始まりました。
その後第8第将軍徳川吉宗の頃の享保15年（1730年）に本格的に開発されて農耕地になったので、大野新田と呼ばれるようになります。
その後、幕府領、一橋家領を経て、兵庫県に編入、伊丹市山本になり、町名変更によって大野1丁目～3丁目に改められたのは1954年ということですから今から65年前のことです。
その後の大野がどうなっていくのか・・・それは、またの機会にしましょう。
今回のブログは、大野センターの前にある看板を参考にいたしました。