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日記

DIARY

新型肺炎コロナウイルスがこんなに全国に広がると思いもしていませんでした。

当初、SARSやMERSほどではないと報道されていたので、

マスクが売り切れのニュースを見ても、この辺りはまだ売っていたし、

少し予備もあったので早急に買わなければならない、という風に思いませんでした。

それから暫くして、この辺の薬局にもないと聞いて慌てて探しましたが、

本当に売っていませんでした。

ある朝、偶然薬局の前を通ると開店10分前くらいで

10人くらいしか並んでいなかったので買えましたが、

その次の週からは長蛇の列になっていました。

開店1時間前に行っても、すでに30人くらい並んでいます。

店員さんが出勤してからでないとマスクの入荷が有るか無いが分からないので、

今日は入荷が無いと言われると今まで並んでいたのが無駄になります。

まず9時開店の薬局に並び、30分くらい前に有り無しが分かるので、

無ければ10時開店の薬局に走る。

マスクが入ってくる、入ってこない薬局やコンビニの差は、どこにあるのでしょうか?

並んでいる時に回りの人とおしゃべりしますが、

前の方に並んでいる人はいつも同じ人のようで、

パイプ椅子とひざ掛けを持参で並ばれています。

腰は痛いし、寒いし、家に帰るとヘトヘトです。

東京オリンピックの開催も延期が決まりましたが、

早く収束して欲しいです。

今週買えなければ、使い捨てのマスクを洗って使っていかなければいけないなぁ~

と思っています。 今まで以上にちゃんと手洗いとうがいをしなければいけませんね。

投稿日:2020/03/26   投稿者:バク

薪ストーブって魅力的ですね。

輻射熱によって部屋の中をムラなく暖めてくれるだけでなく、

炎にはずっと見ていたくなるような癒し効果があります。

いわゆる「 1/f ゆらぎ 」ですね。

そんな薪ストーブと、家庭用サウナのあるお家が売り出し中です。

伊丹市緑ケ丘1丁目 中古戸建 3,280万円

ヘーベルハウス施工の屋上付3階建です。

1996年5月築ですが、2007年に外壁吹替を行うなど、

とても丁寧にお使いです。

小型車なら2台駐車も可能です。

ぜひ一度、ご覧になってください!

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投稿日:2020/02/17   投稿者:印藤 雅典

1990年(平成2年)、郵便貯金の定期貯金金利(3年以上)は、

なんと6.33%(!)

100万円を3年預けたら、約20万円の利息が付きました(税引前)。

凄いですね・・・。

このままの金利で預け続けることができれば、

12年弱で元本は倍になる計算です。

実際には3年後の1993年の同金利は2.05%、1996年には0.80%と急激に下がっていきます。

現在は0.01%。単に預けているだけでは全くと言っていいほど利息は付きません。

一方で、1990年の住宅ローン金利はというと、都市銀行の変動金利が8.50%、

住宅金融公庫の基準金利が5.50%でした。

公庫で3,000万円を借りて、35年間返済し続けたとすると、

返済総額は約6,766万円と倍以上の金額になる計算です。

現在の「超」低金利下では、35年の固定金利でも1%ちょっとで借りることができます。

仮に1.20%だとすると、3,000万円を35年返済し続けた時の返済総額は約3,675万円。

月々の返済額は5.50%で161,104円、1.20%だと87,510円で、その差は歴然です。

高金利時代の預貯金金利は20年、30年と高い金利を「キープ」することができませんが、

長期固定金利の住宅ローンは、現在の「超低金利」をずっと維持することができます。

これって凄くないですか??

さらに住宅ローン控除や住宅資金贈与の特例などもあって、

これからマイホームを持つ人は本当に恵まれた良い環境だと思います!

・銀行はいくら貸してくれる?

・無理のない借入金額は?

・土地の予算は?相場はどれくらい?

資金計画・土地探しの個別相談は随時承っています。

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投稿日:2019/12/02   投稿者:印藤 雅典

マイホームのご相談を受けたら、

まず初めに資金計画についてお話を伺います。

ほとんどの方が住宅ローンを利用されますが、

変動金利と固定金利のどちらを予定しているかお尋ねすると、

「変動金利」との答えが半分、「どちらとも決めていない」

という方が半分。

「固定金利」と決められている方は、ごくわずかです。

条件が整えば、0.5%以下の金利でスタート可能なので、

変動を選ばれる方が多いのもわかります。

全額借入、ボーナス払いなし、月々92,800円~!!

今のお家賃と比べてください!!

不動産の広告で、よくこのような返済例の記述を見かけますが、

ほぼ間違いなく、変動金利で計算しています。

最近ローンを組んだ先輩や友人がそうだったから

という理由で変動金利を考えている方もおられます。

現在、変動金利の「店頭金利」(住宅ローンの基準となる金利)は、

多くの銀行で2.475%となっています。

ここから金利優遇と称して、各行金利をディスカウントしているわけですが、

基準となる店頭金利そのものは、ここ20年以上ほとんど動いていません。

しかし、これから30年ないし35年のローンを組むにあたって、

このままの水準が続くと考えるのは危険だと、私は思います。

バブルの頃は、年8.50%という、今では信じられないくらい高い金利でした。

さすがにここまで上がることはないと思いますが、

では、いつ頃、どれくらい上がると予想すればいいのでしょうか?

残念ながら、私にはわかりません・・・。

バブル崩壊後の長いデフレ時代しか知らない若い方は、

物価が右肩上がりに上がり続ける、ということはあり得ないことと思われるかもしれません。

例えばアパートマンションの家賃ですが、金利と同じく、最近20年だけを見るとほとんど同じか、

むしろ下がっています。

しかし昭和50年を100とすると、平成28年も約2倍の水準となっています。

(ちなみに、昭和50年(1975年)の大卒初任給は89,300円)

もし今後、仮に年平均1%家賃が上がるとすると、

10万円の家賃は30年後に約13.5万円(1.35倍)になります。

1.5%なら約15.6万円(1.56倍)です。

果たして30年後の物価や金利は、どうなってるんでしょうね・・・。


投稿日:2019/11/10   投稿者:印藤 雅典

今年も宅地建物取引士試験が行われました。合格発表はまだ先ですが、手応えはどうだったでしょうか?

まずは皆様お疲れさまでした。

 

さて、早速振り返っていくとしましょう。

【問1】 Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。

2.Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。

3.Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

4.Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

 

この問題を解くにあたって、まず、民法第177条を見ましょう。

第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

更に、

・第三者とはどんな人か

・第三者に当たる→登記がないと対抗できない。

・第三者に当たらない→登記がなくても対抗できる。

このあたりを整理しておくと、サラッと解答できそうです。

 

選択肢1番です。

「甲土地に何らの権原なく不法占有しているCがいる」ということなのですが、さて、Cは第三者に当たるでしょうか?

「不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。」(最判昭和25年12月19日)としています。

Bは登記を備えなくてもCに対抗できますので、選択肢1番は「誤り」です。

 

選択肢2番です。

「建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDがいる」ということですが、Dは第三者にあたるでしょうか?

「賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。」(最判昭和49年3月19日)としています。

Bには登記が必要ということになりますので、選択肢2番は「正しい」です。

 

選択肢3番です。

「Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した」とあります。

「不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。」(最判昭和39年2月13日)としています。

Aは、第三者に当たりませんので、Eは、登記なくしてAに対抗できます。選択肢3番は「正しい」です。

 

選択肢4番です。

「不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。」(最判昭和41年11月22日)としています。

Fは、登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができますので、選択肢4番は「正しい」です。

この問題は、誤りを選ぶので、正解は選択肢1番です。

 

 

事件番号: 昭和24(オ)296

事件名: 家屋明渡請求

裁判年月日: 昭和25年12月19日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項: 不法占有者と民法第177条の「第三者」

裁判要旨: 不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。

 

事件番号: 昭和47(オ)1121

事件名: 所有権移転登記手続等請求

裁判年月日: 昭和49年3月19日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項: 賃貸中の宅地を譲り受けた者の賃貸人たる地位の対抗要件

裁判要旨: 賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。

 

事件番号: 昭和37(オ)579

事件名: 土地所有権移転登記手続請求

裁判年月日: 昭和39年2月13日

法廷名: 最高裁判所第一小法廷

判示事項:  不動産が順次譲渡された場合の前主は後主に対する関係で民法第一七七条の第三者に該当するか。

裁判要旨:  不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。

 

事件番号: 昭和38(オ)516

事件名: 所有権確認等請求

裁判年月日: 昭和41年11月22日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項:  取得時効と登記

裁判要旨: 不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。

投稿日:2019/10/31   投稿者:野口 大輔