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日記

DIARY

どもども。そろそろ次のテーマに取り掛からないと…。

浅い知識と独善的な見識で前回の不定期連載をさせていただいたわけだが、今回も懲りずに代表者の目を盗んでこのテーマについて書いていこうと思う。しかも簡潔であることを重要視する。

※これはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

それでは今回のテーマ、「不動産売却を任せるのは大手不動産業者がいいのか、地場業者がいいのか」について、大方の読者(果たしているのかどうかは置いておく。)は結論が予想できてしまっているであろうが、結論に向かって誘導していこう。

そもそも、人生で一番大きな買い物と言われている不動産を売却するということは誰しも早々経験できるものではない。理由は様々あるのだが、ここでは余計な詮索などせずにどちらに任せていけばいいのか、それぞれのメリットについて考えていこう。

大手不動産業者に依頼する場合のメリットとは。

テレビなどでよく観る大手不動産業者のコマーシャルメッセージから任せることに圧倒的な安心感を得られる方が多いのではないだろうか。(多額の費用をかけてCMを打っているのだから、自分の売却物件にも力を入れてくれるのではないか。社会的信用を無くすと困るから変なことはしないだろうなど。)

全国的に展開していることが多いのでたくさんのお客様がいそう。

など、上げだすときりがないくらい色々出てくるのではないだろうか。

では、地場の小さな不動産業者に依頼するメリットとはどこにあるのだろう。

地域密着で細々とやっている地場の不動産に任せても、広告宣伝費という面では確かに大手不動産業者には劣るであろう。(広告宣伝については別の機会に話を設けられればとおもう。)しかし、昔からのお付き合いやご紹介などでお客様を抱えていることが多いのである。とくにその店を構えている地域での特性や情報などを熟知していることが多い。


では、どちらに任せるのがいいのだろうか。

それは、最終的にお客様が満足する形になればいいのでどちらでもいいのである。

ただ、零細企業に身を置くものとしては、これだけは言いたい。

ヘタを打っても転勤で逃げることができない僕らは大手さん以上に地域の信用を無くせないということである。

売るかどうかは決まっていなくても、相談するのはタダなのでお気軽にお問い合わせください。

もちろん、しつこい営業もかけません。

結局のところ、これが言いたかっただけなのである。

投稿日:2020/09/07   投稿者:西村 洋史

この独善的な内容も今回で5回目を迎えることとなった。ひっそりとだれにも見つからず読む人のほとんどないであろうこの駄文を今日も必死のパッチでせっせこと書き連ねていこうと思う。

そろそろ限界なので、おそらく最終回になるであろうつもりで無理やりに仕上げていこう…。

※これはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

前回までは持ち家購入までの流れを書いてきたが、賃貸を選ぶメリットは果たしてあるのだろうか。

賃貸を選んだ場合

なんといっても最大のメリットはライフスタイルに応じて手軽に住まいを変えることができることであろう。

一部の人を除いて一人暮らしをするのに戸建てや3LDKのマンションは無用の長物になりかねない。無論、結婚などに向けての場合はこの限りではないが…。

会社員であれば家賃補助が出る場合もあるので、これもメリットといえよう。また、設備などに余計な費用が掛からないため自己所有に比べランニングコストを抑えることができるのである。

 もちろんデメリットもあるのでそれを踏まえて検討しなければならない。

それは…。賃料をいくら払い続けても永遠に自分のものにはならないということだ。当たり前のことだが。

あと一つは、現実として独居の高齢者は転居するのが難しくなってきているということである。不動産業界に身を置くものとしてはなかなか難しい問題なのだが、一般的にはここをタブー視するわけにはいかないのである。

それを差し置いても気軽に生活環境を変えることができるというのは何物にも代えがたいことなのである。かく言う筆者もこれまでに数十回と引っ越しを重ねてきており、自己所有に興味がなかったわけではないが今のところは賃貸暮らしなのである。

ここからは契約までの流れについて説明していこう。これは会社によって違いもあろうかと思われるので弊社での契約までの流れとする。

まずは申し込みから始まっていく。(内覧などが済み入居物件が決まったという前提となる。)

募集条件を確認し交渉内容があればそれを踏まえ、審査を行う。(通常は社内審査を経て、保証会社の審査へとつながっていくのだ。)

審査が通れば、契約に対する諸費用の確認となる。契約時に支払う費用や必要書類がここで明示されるわけである。入居日が確定していれば重要事項説明の日程調整である。重要事項説明書を宅地建物取引士(宅建士)が宅建士証を必ず提示して説明しなければならない決まりとなっている。提示しない宅建士がいれば、これは罰則付きの法令違反なので散々突っ込んでやるといいだろう。まあ、そのような宅建士が居ればの話だが…。

一般的には重要事項説明が終わってから契約書の説明や、保証会社の説明、ライフラインなどの説明へと続いていくのだが、契約書の説明は義務ではないからと署名押印だけを求める業者もいるようだが、物件によっては決まり事も違っていたりするので、弊社では入居後のトラブルにならないように行っている。仲介手数料をいただくのだからこれくらいは当たり前だろうと思うのだがどうお考えになられるであろう…。

手続が終わり鍵の引き渡しも終われば、晴れて新しい環境での生活が幕を開ける。

実際に賃貸か持ち家かはその人の考え方やライフスタイル次第であり、それぞれに合ったものを選択すればいいのであろう。身も蓋もない物言いだがこれが真実なのではないだろうか。

ダイバーシティが叫ばれて久しいが、自分の意見を押し付けるばかりではなく、相手の言葉に耳を傾けるのも必要な時代になってきているのではないだろうか。

なんだか、支離滅裂というか無理やりというような終わり方だが、ここまででもなんとか書き切った自分をほめてあげたい。

本当に酔っぱらいのたわごとのようになってしまったが、ここで最初から最後までお付き合いいただいた方には感謝を申し上げる。

適当な文章で申し訳ありませんでした。

最後まで読んでいただき、誠にありがとうございました。

次回からは風呂敷を広げないコンパクトな内容にしていきたいと思います。

本当にありがとうございました。

投稿日:2020/08/04   投稿者:西村 洋史

なんとか気力を振り絞っての第4回。

風前の灯火とならないように燃料を投下してモチベーションの維持に努めています。

せめて売買のところだけでもある程度の形を残したい。

その想いだけで突き進んでおります。

※ただこれはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

ローンシミュレーションも終わり、幾多の物件内覧を経て運命的な出会いがある方はいいのだが、そうならない方や妥協できない方は当然に一定数おられる。

もちろん不動産購入というのは一般的に「人生で一番高い買い物」と言われているのだから致し方無いのかもしれない。

なので、いざ購入申し込みの時に迷いが生ずる方もおられる。今後何十年とローン返済を続け、苦楽を共にする住まいなのだからなおさらだ。結婚に近いものがあるのかもしれない…。これはある意味墓穴を掘ってしまったような気もするが善しとしよう。

ほかに買い付けが入るまでは申し込むかどうかはさんざん悩むことに越したことはない。ただ、申し込みを入れてから悩むことはないようにしたほうがいい。不動産売買は諾成契約だからだ。小難しい専門用語をこれ見よがしに使ってみたが、わかりやすく言うと当事者(買主)の申し込みとこれに対する承諾(売主)のみによって成立してしまうのである。つまり極論でいうと「これ買うよ!」、「わかった。売ってあげるよ!」これで契約成立ということになる。相手方もあることなので決意したなら覚悟を決めて欲しい。もちろん申し込むにあたっては自分の要望(価格、条件など)もきちんと提示して、売主の回答との兼ね合いもあらかじめ事前に考慮しておくべきだろう。(例えば、希望条件が満額回答でないと購入はあきらめるなど。)

売主の承諾があり、納得のいく条件が出たならばいよいよ契約に進んでいくのだが…。

ここで忘れないでほしい。契約の際に手付金(解約手付)が必要であるということを。ただ、手付金は少なすぎても気軽に解約してしまう可能性があり、多すぎると解約が困難になってしまうのだ。一般的には物件価格の5%から20%の範囲で決めることが多い。やむを得ず契約を解除しようとする場合は「相手方が契約の履行に着手するまで」か「契約の解除期日」までに書面による通知が必要なのである。買主都合による契約解除は手付金の放棄が、売主都合によるものは手付金の倍返しをおこなうことによってできることとなる。(ただし、住宅ローンの融資特約で金融機関から融資が受けられなかった場合はこの限りではない。)

余談だが、手付金にはこのほかにも「違約手付」や「証約手付」などがあるが、不動産売買における手付金は「解約手付」であると解されている。

いよいよ契約といきたいところだが、契約が成立するまでに「重要事項説明書」の説明を宅地建物取引士から受けなければならないのである。この内容については割愛するが契約をするのにとても重要なことが記載されており、その内容を確認し契約締結の最終判断をしなければならないからだ。一山超えても目指すべき頂上はまだ遠いのである。

説明内容について確認・理解ができれば、契約への運びとなるのである。

売買契約書に署名捺印し売買契約を締結すれば契約は終了となり、引き渡しに向かって動き出すこととなる。

かなり端折ってきたが金消契約、決済を経て物件の引き渡しと続いていくことになる。

売買契約っていろいろ大変…。

賃貸か持ち家か。

ここまでで気持ちが揺らいだ人はおるまいが、次回は賃貸について簡単にかいていこう。

だいぶ手抜きが目立ってきているが、独り言なので気にしないように。

 

 

 

 

投稿日:2020/07/28   投稿者:西村 洋史

話題の?「かずチー」美味しかったです( *´艸`)

以前分けてもらったのを食べたところ、 それがすごく美味しかったので

ネットで注文してみました。

発注してから約1か月。 漸く手元に届きました。

1袋に7粒ずつ入っていますがあっという間に消えてしまいます。

上の子も美味しいと言っていて、

気が付けば少しずつ食べていたようで 注文した分が残りわずかとなってしまいました。

旦那が帰宅するまでもつのかな・・・

なんて思っているうちに今日も1袋消えました。

また次の予約をいれようか悩み中です。

投稿日:2020/07/26   投稿者:ポップ

前回では全く触れることができなかった住宅ローンシミュレーションのことについて説明したいと思うのだが、第一回から少し日にちが経ってしまっているので内容を確認してから書いていこうと思う。

※これはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

住宅ローンシミュレーションで一体何を確認することができるのだろう。ここで断っておくことが一つあるのだが、そもそもこのシミュレーションは不動産を購入しようとする方向けのシステムであるから一部賃貸を否定するような内容も含んでいる(購入動機を後押ししてくれる。)。そこを肯定してしまうと何のための独り言なのかここで結論が出てしまうことになるので、数あるシミュレーションの一つであるくらいに考えてほしい。

シミュレーションと言っても金利と返済年数を入力して月々の返済例がわかるもの(弊社ホームページの物件詳細ページの下部にあるようなもの)から、弊社が利用している某社の本格的なシミュレーションツールまで様々なものがあるが、無論シミュレーションツールについて説明したいと思う。(ツールによって使える機能は違ってくるであろうがここは気にせずに話を進めていくことにする。)

おもなシミュレーションは6つ。

1.物件購入可能額(これがわからなければ不動産を選ぶことすらできない。ここでは年収基準でみた場合と無理なく返済できる額でみた場合の借入金額の目安を知ることができる。)

2.賃貸か持ち家か(今回の独り言のテーマ。ここでは生涯の住居に費やす費用の比較ができる。ただし、修繕費などの維持費は考慮されていないので注意してほしい。)

3.今すぐ購入すべきか頭金をためてからか(今購入する場合と頭金を貯めて将来購入する場合の費用総額が比較できる。また任意の年齢でのローン残債額も調べることができる。)

4.マンションか一戸建てか(これもライフスタイルや好みによるのでお好きなほうをと言いたいところだが…。ここでは維持費なども含めた40年間の総支出額を比較することができる。)

5.一般住宅か高性能住宅か(買えるなら高性能な物件がいいが不要なスペックが多ければ無駄にコストが上がるだけ。ここでは40年間の総コストの明細を比較することができる。)

6.今すぐ売却かしばらくしてから売却か(ここでは売却の手残り額や売却後に買い替える場合のローン終了時の総支払額や任意の年齢でのローン残債額も調べることができる。)

このほかにも「ローン金利の比較」や「建て替え・リフォームなど」について、「諸費用・税金など」についても参考にすることができる。ここで重要なのはこれらはあくまでもシミュレーションであり、実際に発生する金利や返済額、不動産購入や相続などにかかる税額などは金融機関や税理士、司法書士などに必ず相談して確認してもらいたい。

このようなシミュレーションを実施することにより、どのような物件を、どれくらいの金額で購入して、どういった返済をしていくのかの目安を定めることができるようになるのだ。

あとはあなたの心の琴線に触れる不動産と出会えるのを心待ちにするだけだ。

ただ、一つだけ心にとどめておいてほしい…。

100点満点の物件などありえないということを。お金に糸目をつけず思い描いた通りの注文住宅を建てたとて、かなりの高得点にはなるであろうが必ず不満点(改善点)は見つかっていくものだから。物件を見て気になるところより気に入ったところの印象のほうが強ければ比較的満足度は高いといえる。なので大体70点くらいの物件でもそのような印象を受ければそこまでの不満は出ないことが多い。欲張りすぎて買い逃して後悔することのないように気を付けたいものだ。「住めば都」昔の人は素敵な言葉を遺してくれたものである。

気に入った不動産と出会えないという方は条件を変えるか、目線を変えるべきなのかもしれない。高額な物件ほどいろいろな条件が良くなるのは当然のこと。購入希望額を上げるか、もしくは目線を変えて物件の価格帯を下げてリフォームやリノベーションをおこなって自分の好みに近づけるというのも一つの手段になってくるだろう。嘆いてばかりで前に進まなくては無駄に時間だけを浪費していくことになるだろう。

今回はこれほどまでにして、次回からは購入に向けて動き出すところから最終的に引渡しを受けるところまでなのだが…。

疲れた…。モチベーションが駄々下がりつつあるのを肌で感じている。

このまま中途半端に終わってしまう可能性も否めないが、果たして…。

次回は本当にあるのか、はたまた未完のまま別のテーマに移行するのか、それは私次第です。

投稿日:2020/07/23   投稿者:西村 洋史