平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る⑩
今年ももうすぐ終わりです。年齢を重ねると１年が早く感じられます。
さて、このシリーズも早くも10回目です。今更ながらですが、このシリーズのブログの内容ですが、私が勝手に振り返っているだけで、内容が正しいかどうかを保証するものではありません。
次は問11ですね。こんな問題です。
問11 AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約（以下この問において「本件契約」という）を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
1．本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2．本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3．本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4．Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、申土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。
選択肢１番です。
いろいろ探していますが、こういった規定はないようですね。「誤り」です。
選択肢２番です。
存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。（借地借家法22条）
そうすると、選択肢２番は「正しい」ですね。
選択肢３番にいきましょう。
借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。（借地借家法３条）とあります。「公正証書によらなければ、その期間は30年となる」というような規定はないですね。
公正証書が必要になるのは、事業用定期借地権の契約のときだけです。
前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。（借地借家法23条３項）
選択肢３番は「誤り」です。
選択肢４番です。次の判例があります。
事件番号： 昭和37(オ)18 事件名：建物収去土地明渡請求 裁判年月日：昭和41年4月27日
法廷名：最高裁判所大法廷
判示事項：土地賃借人が該土地上に長男名義で保存登記をした建物を所有する場合と「建物保護ニ関スル法律」第一条による対抗力の有無。
裁判要旨：土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により、該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。
参照 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得（建物保護ニ関スル法律１条 ）
選択肢４番は「誤り」です。
この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢２番です。
今回はこれにて
投稿日：2018/12/25 投稿者：野口 大輔