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平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る㉕

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る25回目です。

かなり投稿が滞っておりました。

元号が令和になりましたが、私の予定では、平成までに50問終わらせている予定でした。

とにかく飛ばします。

 

問29 Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

 

 

選択肢1番 A、Bは共に宅建業者

「宅地建物取引業者は、前二項(宅地建物取引業法第37条1項及び同2項)の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。」(宅地建物取引業法第37条3項)とあります。

「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」(宅地建物取引業法第78条2項)とありますが、37条3項は適用除外になりませんので、法の規定に「違反します。」

 

 

選択肢2番 A、Bは共に宅建業者

「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」(宅地建物取引業法第78条2項)とあります。

「宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。」(宅地建物取引業法第38条1項)とありますが、先述のとおり、38条1項の規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しませんので、法の規定には「違反しません。」


 

選択肢3番 Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない

「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。」(宅地建物取引業法第39条1項))とあります。

建物代金は2,000万円ですから、その10分の2は400万円です。500万円を受け取ったというのですから、法の規定に「違反します。」

 

 

選択肢4番 Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない

「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」(宅地建物取引業法第40条1項)とあります。問題文は、「目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた」とありますので、法の規定に「違反します。」

 

 

この問題は、法の規定に違反しないものを選択するので、正解は選択肢2番です。

 

条文ばかり追いかけているので、何か解法がボヤっとしていますが、8種規制は何か、売買契約の当事者は、宅建業者がそうでないか、そのあたりを整理すると良いでしょう。

 


今回はこれまで

投稿日:2019/05/01   投稿者:野口 大輔