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平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る㉞

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第34回です

 

問38 宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3.000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

 

 

問題文にありますから、規定を全部見ておきたいところですが、字数オーバーです。

 

 

選択肢1番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条の2)

 

法第41条には、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買について、法41条の2は完了後のことについて書かれているようです。

 

さて、この選択肢では、売買代金が3,000万円と言っていますので、手付金等の額が売買代金の10%にあたる300万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、手付金+中間金で500万円になってしまいます。条文から、手付金等の額とは、手付金と中間金を合わせた額をいうことが分かりますので、中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができませんので、選択肢1番は「正しい」です。


 

選択肢2番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条)

この選択肢では、売買代金が2,500万円と言っています。工事完了前ですので手付金等の額が売買代金の5%にあたる125万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、問題文は150万円と言っていますので保全措置を講じる必要があります。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。

完了前と言っていますので、41条1項を見ましょう。

一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。

二 保険事業者(保険業法(平成七年法律第百五号)第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。

とあります。完了前については、指定保管機関のことは記載がありませんので、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。

保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。(41条2項2号)

とありますので、選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。

 

 

内容については、正しさを保証するものではありませんのでよろしくお願いします。では今回はこれまで。

投稿日:2019/07/15   投稿者:野口 大輔