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令和1年宅地建物取引士試験を振り返る①

今年も宅地建物取引士試験が行われました。合格発表はまだ先ですが、手応えはどうだったでしょうか?

まずは皆様お疲れさまでした。

 

さて、早速振り返っていくとしましょう。

【問1】 Aは、Aが所有している甲土地をBに売却した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.甲土地を何らの権原なく不法占有しているCがいる場合、BがCに対して甲土地の所有権を主張して明渡請求をするには、甲土地の所有権移転登記を備えなければならない。

2.Bが甲土地の所有権移転登記を備えていない場合には、Aから建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDに対して、Bは自らが甲土地の所有者であることを主張することができない。

3.Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した場合、Eは、甲土地の所有権移転登記なくして、Aに対して甲土地の所有権を主張することができる。

4.Bが甲土地の所有権移転登記を備えた後に甲土地につき取得時効が完成したFは、甲土地の所有権移転登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができる。

 

この問題を解くにあたって、まず、民法第177条を見ましょう。

第177条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。

更に、

・第三者とはどんな人か

・第三者に当たる→登記がないと対抗できない。

・第三者に当たらない→登記がなくても対抗できる。

このあたりを整理しておくと、サラッと解答できそうです。

 

選択肢1番です。

「甲土地に何らの権原なく不法占有しているCがいる」ということなのですが、さて、Cは第三者に当たるでしょうか?

「不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。」(最判昭和25年12月19日)としています。

Bは登記を備えなくてもCに対抗できますので、選択肢1番は「誤り」です。

 

選択肢2番です。

「建物所有目的で甲土地を賃借して甲土地上にD名義の登記ある建物を有するDがいる」ということですが、Dは第三者にあたるでしょうか?

「賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。」(最判昭和49年3月19日)としています。

Bには登記が必要ということになりますので、選択肢2番は「正しい」です。

 

選択肢3番です。

「Bが甲土地の所有権移転登記を備えないまま甲土地をEに売却した」とあります。

「不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。」(最判昭和39年2月13日)としています。

Aは、第三者に当たりませんので、Eは、登記なくしてAに対抗できます。選択肢3番は「正しい」です。

 

選択肢4番です。

「不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。」(最判昭和41年11月22日)としています。

Fは、登記を備えていなくても、Bに対して甲土地の所有権を主張することができますので、選択肢4番は「正しい」です。

この問題は、誤りを選ぶので、正解は選択肢1番です。

 

 

事件番号: 昭和24(オ)296

事件名: 家屋明渡請求

裁判年月日: 昭和25年12月19日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項: 不法占有者と民法第177条の「第三者」

裁判要旨: 不動産の不法占有者は、民法第177条にいう「第三者」には当らない。

 

事件番号: 昭和47(オ)1121

事件名: 所有権移転登記手続等請求

裁判年月日: 昭和49年3月19日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項: 賃貸中の宅地を譲り受けた者の賃貸人たる地位の対抗要件

裁判要旨: 賃貸中の宅地を譲り受けた者は、その所有権の移転につき登記を経由しないかぎり、賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができない。

 

事件番号: 昭和37(オ)579

事件名: 土地所有権移転登記手続請求

裁判年月日: 昭和39年2月13日

法廷名: 最高裁判所第一小法廷

判示事項:  不動産が順次譲渡された場合の前主は後主に対する関係で民法第一七七条の第三者に該当するか。

裁判要旨:  不動産が甲乙丙と順次譲渡された場合、現在の登記名義人たる甲が丙から直接転移登記手続を求められるにあたって、甲は民法第一七七条にいう第三者として、丙に対しその物権取得を否認できる関係にはない。

 

事件番号: 昭和38(オ)516

事件名: 所有権確認等請求

裁判年月日: 昭和41年11月22日

法廷名: 最高裁判所第三小法廷

判示事項:  取得時効と登記

裁判要旨: 不動産の時効取得者は、取得時効の進行中に原権利者から当該不動産の譲渡を受けその旨の移転登記を経由した者に対しては、登記がなくても、時効による所有権の取得を主張することができる。

投稿日:2019/10/31   投稿者:野口 大輔