日記 2018年11月 | 伊丹市周辺の不動産をお探しなら三福不動産株式会社にお任せ下さい。

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日記

DIARY

バクです。

私が住んでいる分譲マンションは、築35年ほど経っています。

以前ブログで水廻りをリフォームしたことを書いたのですが、

今回は網戸の建付のお話です・・・。

随分前からベランダの網戸を開閉する度にキイキイと音が鳴るため、

持ち上げたりしてなるべく音が出ないように苦労していました。

先日ふと、戸車だけ交換できるのではないか、

と1つ外してホームセンターに探しにいきましたが、

「この形の戸車は見たことがない。多分もうないと思います。」

と言われてしまいました。

「マンションの管理人さんが何か情報を持っているかもしれない」

とアドバイスを受け、尋ねてみましたが分かりませんでした。

途方に暮れながらインターネットで検索していると、

メーカーの部品販売のサイトが見つかり、

少しお値段は高かったのですが、無事交換することができました。

網戸がスムーズに開閉でき、音もしなくなりました!

音が原因で近隣とトラブルになる事例がテレビでも取り上げられたりしていますが、

お互いの「ちょっとした気遣い」で、快適な共同生活が送れるんでしょうね。

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投稿日:2018/11/29   投稿者:バク

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第3回目です。

3回目になりましたが、大変なことをやり始めたなと思っています。が、後悔しても仕方がないので前を向いていきます。

第3問はこんな問題でした。

 

問3 AとBとの間で、5か月後に実施される試験(以下この問において「本件試験」という)にBが合格したときにはA所有の甲建物をBに贈与する旨を書面で約した(以下この問において「本件約定」という)。この場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例 によれば、誤っているものはどれか。

1.本件約定は、停止条件付贈与契約である。

2.本件約定の後、Aの放火により甲建物が滅失し、その後にBが本件試験に合格した場合、AはBに対して損害賠償責任を負う。

3.Bは、本件試験に合格したときは、本件約定の時点にさかのぼって甲建物の所有権を取得する。

4.本件約定の時点でAに意思能力がなかった場合、Bは、本件試験に合格しても、本件約定に基づき甲建物の所有権を取得することはできない。

 

では見ていきましょうか。

選択肢1番、贈与契約の停止条件が成就(5か月後に実施される試験に合格)すれば、贈与がなされるということですので、読んでそのとおりです。これはいいでしょう。「正しい」です。

選択肢2番にいきましょう。約定後、Bの試験合格により停止条件が成就しましたので、AはBに甲建物を贈与しなければいけません。しかし、その時にはすでにAが自身の放火により甲建物を滅失させてしまっていたというのです。

「債務者がその債務の本旨に従った履行をしないときは、債権者は、これによって生じた損害の賠償を請求することができる。債務者の責めに帰すべき事由によって履行をすることができなくなったときも、同様とする。」(民法415条)とありますので、甲建物を贈与しなければならない債務を負っているAが自身の責めに帰すべき事由により債務を履行することができなくなったのですから、債権者のBはAに対して損害賠償を請求できます。

選択肢2番は「正しい」です。

続いて選択肢3番です。これについては、「停止条件付法律行為は、停止条件が成就した時からその効力を生ずる。」(民法127条1項)とありますので、約定のときまで遡って甲建物の所有権を取得することはありませんね。

選択肢3番は「誤り」です。

ラスト、選択肢4番です。

「意思能力を欠くものがした取引行為は無効である」(大審院明治38年5月11日判決)とあります。約定の時点でAに意思能力がないのですから、約定は無効ということになりますね。したがって、Bが試験に合格しても甲建物の所有権を取得することはできません。

選択肢4番は正しいです。

この問題は、「誤っているもの」を選ぶのですから、正解は3番です。

 

この勢いで問4を見ていきましょう。問4は、こんな問題でした。

問4 時効の援用に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.消滅時効完成後に主たる債務者が時効の利益を放棄した場合であっても、保証人は時効を援用することができる。

2.後順位抵当権者は、先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用することができる。

3.詐害行為の受益者は、債権者から詐害行為取消権を行使されている場合、当該債権者の有する被保全債権について、消滅時効を援用することができる。

4.債務者が時効の完成の事実を知らずに債務の承認をした場合、その後、債務者はその完成した消滅時効を援用することはできない。

まず、選択肢1番から見ていきましょう。「保証人は主債務の消滅時効を援用できる」(大判大正4年7月13日)とされています。また、「主たる債務者がなした時効利益の放棄は,(連帯)保証人に対しては効力が生じないので,保証人は時効を援用することができる(大判大13年12月25日)とありますので、選択肢1番は「正しい」ですね。民法146条を参照してください。

選択肢2番、「後順位抵当権者は先順位抵当権の被担保債権の消滅時効を援用できない」(最判平成11年10月21日)とされていますので、選択肢2番は「誤り」です。民法145条,民法369条,民法373条1項 も参照してください。

選択肢3番、「詐害行為の受益者は、詐害行為取消権を行使する債権者の債権の消滅時効を援用することができる。」(最判平10年6月22日)とありますので、選択肢3番は「正しい」です。 民法424条も参照してください。

選択肢4番、「債務者が、消滅時効が完成した後に債務を承認した場合、承認した時点において債務者が時効完成の事実を知らないときでも消滅時効を援用できない。」(最判昭41年4月20日)旨の判例がありますので、選択肢4番は「正しい」です。民法146条も参照してください。

 

問4は、「誤っているもの」はどれかとありますので、正解は選択肢2番です。この問題は、私には難しすぎました。

問4は、条文を飛ばしましたが、参照条文を記載しておきました。第3回は終了です。

投稿日:2018/11/26   投稿者:野口 大輔

先週の安全・安心見守りカメラと順位が入れ替わるのですが、

今週は阪神北広域こども急病センターについて書いていきたいと思います。

このセンターは中学生以下の小児内科疾患の急病診療所になります。

ですので、外科などの内科以外の診療はできませんのでご注意ください。

住所

 〒664-0015 兵庫県伊丹市昆陽池2丁目10番地

診療受付時間は下記の通りになります。

平日 

 午後7時30分から翌朝6時30分まで(診療開始は午後8時から) 

土曜日

 午後2時30分から翌朝6時30分まで(診療開始は午後3時から)

日祝日・年末年始

 午前8時30分から翌朝6時30分まで(診療開始は午前9時から)

看護師さんの電話相談も受け付けておられます。

昆陽池公園の南側に位置し、スワンホールが近くにありますので

ご存知の方も多いのではないでしょうか。

特に小さなお子さんは急に体調が悪化したりすることもあるので、

このセンターの存在はありがたいです。

私の子どもも川崎病やアレルギー性紫斑症でこちらにかかったのですが、

スムーズな対応で病院の紹介をして頂きました。

また、ホームページには電話相談から(Q&A)も掲載されていますので、

どうなんだろうと判断に迷ったら、参考にされてもいいかと思います。

広域こども急病センターですので、待ち時間がものすごく長くなる事もあります。

できることならこういったところにお世話にならないように、

日ごろから体調管理には気をつけておきたいものです。

でも、万が一の時には心強い味方になってもらえますね。

※参考出展「アイラブイタミBOOK」 発行元 伊丹市総合政策部空港・広報戦略室都市ブランド・観光戦略課

投稿日:2018/11/24   投稿者:西村 洋史

最近は賃貸でも、オートロック付のマンションが人気です。

初めてひとり暮らしする女性や、その親御さんからの要望も多いです。

ただ、過信は禁物です。

エントランス以外の場所から比較的簡単に侵入されるマンションもあります。

また上層階だから、とベランダの窓を開けっ放しにすることも危険です。

屋上から侵入する泥棒もいますし、隣の部屋のベランダ伝いに犯罪に及ぶ者もいます。

このような犯罪者は、上層階のベランダ側の窓が施錠されていないことが多いことを知っているのです。

侵入犯罪被害にあわないためには、常に防犯意識をもつしかありません。

オートロック付のマンションだから、上層階だから、という理由で

安心してしまっては、却って危険でもあります。

玄関ドアはもちろん、ベランダの窓も常に施錠するように習慣化しましょう。

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投稿日:2018/11/22   投稿者:印藤 雅典

宅地建物取引士試験を振り返る第2回目です。

1回目の投稿に予想以上に時間を費やしてしまい、早くもモチベーションが下がってしまっていますが2回目です。

第2問はこんな問題でした。

 

第2問 Aが、所有する甲土地の売却に関する代理権をBに授与し、BがCとの間で、Aを売主、Cを買主とする甲土地の売買契約(以下この間において「本件契約」という)を締結した場合における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

1.Bが売買代金を着服する意図で本件契約を締結し、Cが本件契約の締結時点でこのことを知っていた場合であっても、本件契約の効果はAに帰属する。

2.AがBに代理権を授与するより前にBが補助開始の審判をうけていた場合、Bは有効に代理権を取得することができない。

3.BがCの代理人にもなって本件契約を成立させた場合、Aの許諾の有無にかかわらず、本件契約は無効となる。

4.AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受け、その後に本件契約が締結された場合、Bによる本件契約の締結は無権代理行為となる。

 

順番に見ていきましょう。

選択肢1番。「意思表示は、表意者がその真意ではないことを知ってしたときであっても、そのためにその効力を妨げられない。ただし、相手方が表意者の真意を知り、又は知ることができたときは、その意思表示は、無効とする。」(民法93条)となっていますので、Cが悪意だと、AC間の契約は無効となり、契約の効果はAに帰属しないとなるのでしょうか。

選択肢1番は「誤り」です。

選択肢2番にいきましょう。Bが被補助人の場合、有効に代理権を取得できないのでしょうか?「代理人は、行為能力者であることを要しない。」(民法102条)とあります。

選択肢2番は「誤り」です。

選択肢3番を見てみましょう。Aから代理権を授与されたBが、Cの代理人にもなったというんです。双方代理ですね。「同一の法律行為については、相手方の代理人となり、又は当事者双方の代理人となることはできない。ただし、債務の履行及び本人があらかじめ許諾した行為については、この限りでない。」(民法108条)とありますので、Aがあらかじめ許諾すれば、本件契約は有効になります。

選択肢3番は「誤り」です。

最後、選択肢4番です。1番から3番が「誤り」でしたから、4番が「正しい」のだろう?と考えており・・・

「AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受けた」といっても、「代理人は、行為能力者であることを要しない。」とあるのになぜ無権代理行為の話になるの?誤りかな?と考えてしまいましたが、「代理権は、次に掲げる事由によって消滅する。(1)本人の死亡(2)代理人の死亡又は代理人が破産手続開始の決定若しくは後見開始の審判を受けたこと。」(民法第111条1項)とありますので、「AがBに代理権を授与した後にBが後見開始の審判を受けた」ので、Bの代理権は消滅してしまったということになりますね。代理権の無いBが契約を締結したというのですから、無権代理行為にあたります。

選択肢4番は「正しい」です。

 

この問題は、「正しい」のはどれかという問題でしたので、4番が正解ですね。

因みに、選択肢4番の「Bが後見開始の審判を受けた」という部分が、「保佐開始の審判」や「補助開始の審判」となっていたときはどうなるんでしょうか?この機会に整理してみるといいのではないでしょうか?

なんとか第二回目も終了です。

投稿日:2018/11/19   投稿者:野口 大輔