日記 2018年12月 | 伊丹市周辺の不動産をお探しなら三福不動産株式会社にお任せ下さい。

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日記

DIARY

本日は大晦日です。今年も早いものでもう終わりです。皆さんはどんな年だったでしょうか?

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る13回目です。問14はこんな問題でした。

問14 不動産の登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。
2.表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。
3.所有権の登記名義人は、建物の床面積に変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。
4.所有権の登記名義人は、その住所について変更があったときは、当該変更のあった日から1月以内に、変更の登記を申請しなければならない。

選択肢1番を見ましょう。

登記は、法令に別段の定めがある場合を除き、当事者の申請又は官庁若しくは公署の嘱託がなければ、することができない。不動産登記法16条1項

選択肢1番は「正しい」です。

選択肢2番を見ましょう。

表示に関する登記は、登記官が、職権ですることができる。不動産登記法28条

選択肢2番は「正しい」です。

選択肢3番を見ましょう。

第四十四条第一項各号(第二号及び第六号を除く。)に掲げる登記事項について変更があったときは、表題部所有者又は所有権の登記名義人(共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記がある建物の場合にあっては、所有者)は、当該変更があった日から一月以内に、当該登記事項に関する変更の登記を申請しなければならない。不動産登記法51条1項

建物の表示に関する登記の登記事項は、第二十七条各号に掲げるもののほか、次のとおりとする。[建物又は附属建物が区分建物であるときは、当該建物又は附属建物が属する一棟の建物の構造及び床面積](不動産登記法44条及び同条7号

選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番を見ましょう。

不動産登記法を見ても、このような規定はありません。同法64条に「登記名義人の氏名等の変更の登記又は更正の登記等」の規定がありますので、参考として見ておきます。

登記名義人の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、登記名義人が単独で申請することができる。不動産登記法64条1項
抵当証券が発行されている場合における債務者の氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記又は更正の登記は、債務者が単独で申請することができる。不動産登記法64条2項

選択肢4番は「誤り」です。この問題は「誤り」を選択するので、正解は選択肢4番です。

年内に権利関係を終わらせようとの目標を立て、年末にドタバタと進めましたが、なんとかクリアしました。

来年の皆様が良い年になりますように。来年も三福不動産株式会社をよろしくお願いします。

投稿日:2018/12/31   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る12回目

次は問13です。こんな問題でした。

問13 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

1.規約の設定、変更又は廃止を行う場合は、区分所有者の過半数による集会の決議によってなされなければならない。
2.規約を保管する者は、利害関係人の請求があったときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧を拒んではならず、閲覧を拒絶した場合は20万円以下の過料に処される。
3.規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。
4.占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は 集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。

選択肢1番を見ましょう。

規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。区分所有法31条1項

選択肢1番は「誤り」です。これで終了ですとしたいところですが、ダメですね。

選択肢2番を見ましょう。

前項(33条1項)の規定により規約を保管する者は、利害関係人の請求があつたときは、正当な理由がある場合を除いて、規約の閲覧(規約が電磁的記録で作成されているときは、当該電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの当該規約の保管場所における閲覧)を拒んではならない。区分所有法33条2項

次の各号のいずれかに該当する場合には、その行為をした管理者、理事、規約を保管する者、議長又は清算人は、二十万円以下の過料に処する。区分所有法71条

第三十三条第二項(第四十二条第五項及び第四十五条第四項(これらの規定を第六十六条において準用する場合を含む。)並びに第六十六条において準用する場合を含む。)の規定に違反して、正当な理由がないのに、前号に規定する書類又は電磁的記録に記録された情報の内容を法務省令で定める方法により表示したものの閲覧を拒んだとき。区分所有法71条2号

選択肢2番は「正しい」です。

選択肢3番を見ましょう。

規約の保管場所は、建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。区分所有法33条3項

選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番を見ましょう。

占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。区分所有法46条2項

選択肢4番は「正しい」です。

この問題は「誤り」を選択するので正解は選択肢1番です。

 第12回終了です。

投稿日:2018/12/28   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第11回目です。

弊社も今日から年末年始の休みに入ります。このシリーズもなんとか11回目になりました。さて、次は問12です。

問12 AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の 建物の賃貸借は考慮しないものとする)。

1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期問満了による終了を対抗することができる。
2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

選択肢1番です。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。借地借家法38条1項

第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。借地借家法38条4項

A(賃貸人)が期間の満了の一年前から六月前までの間に建物のB(賃借人)に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができないので、選択肢1番は「誤り」です。

選択肢2番です。

第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。借地借家法38条5項

上記の要件を満たせば、Bから途中解約をすることができますので、選択肢2番は「誤り」です。

選択肢3番です。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。借地借家法26条1項

とありますので、選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番です。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。借地借家法33条1項

前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。借地借家法33条2項

とありますので、C(転借人)はA(賃貸人)に対する買取請求権を有します。選択肢4番は「誤り」です。

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は3番です。

今回はこれで終了です。

投稿日:2018/12/26   投稿者:野口 大輔

今年ももうすぐ終わりです。年齢を重ねると1年が早く感じられます。

さて、このシリーズも早くも10回目です。今更ながらですが、このシリーズのブログの内容ですが、私が勝手に振り返っているだけで、内容が正しいかどうかを保証するものではありません。

次は問11ですね。こんな問題です。

問11 AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、申土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

選択肢1番です。

いろいろ探していますが、こういった規定はないようですね。「誤り」です。

選択肢2番です。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。借地借家法22条

そうすると、選択肢2番は「正しい」ですね。

選択肢3番にいきましょう。

借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。借地借家法3条)とあります。「公正証書によらなければ、その期間は30年となる」というような規定はないですね。

公正証書が必要になるのは、事業用定期借地権の契約のときだけです。

前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。(借地借家法23条3項)

選択肢3番は「誤り」です。

選択肢4番です。次の判例があります。

事件番号: 昭和37(オ)18 事件名:建物収去土地明渡請求 裁判年月日:昭和41年4月27日

法廷名:最高裁判所大法廷

判示事項:土地賃借人が該土地上に長男名義で保存登記をした建物を所有する場合と「建物保護ニ関スル法律」第一条による対抗力の有無。

裁判要旨:土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により、該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。

参照 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得建物保護ニ関スル法律1条

選択肢4番は「誤り」です。

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢2番です。

今回はこれにて

投稿日:2018/12/25   投稿者:野口 大輔

今日は、クリスマスイブですね。

弊社では、本日も荻野2丁目分譲地でオープンハウスを開催中です。

さて、このシリーズも早くも9回目です。次は問10ですね。こんな問題でした。

問10 相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
2.相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくしで対抗することができる。
3.連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
4.共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。

選択肢1番です。判例を見たほうが良さそうですね。

事件番号:昭和39(オ)1267 事件名:土地所有権移転登記抹消登記手続請求 裁判年月日:昭和40年6月18日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:無権代理人が本人を相続した場合における無権代理行為の効力

裁判要旨:無権代理人が本人を相続し、本人と代理人との資格が同一人に帰するにいたつた場合には、本人がみずから法律行為をしたのと同様な法律上の地位を生じたものと解するのが相当である。

参照 民法113条,民法117条,民法896条

選択肢1番は「正しい」です。

選択肢2番です。同じく判例でしょうか。

事件番号:昭和35(オ)1197 事件名:登記抹消登記手続請求 裁判年月日:昭和38年2月22日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:共同相続と登記

裁判要旨:甲乙両名が共同相続した不動産につき乙が勝手に単独所有権取得の登記をし、さらに第三取得者丙が乙から移転登記をうけた場合、甲は丙に対し自己の持分を登記なくして対抗できる。

選択肢2番は「正しい」です。

選択肢3番です。判例です。

事件番号:昭和32(オ)477 事件名:貸金請求 裁判年月日:昭和34年6月19日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:連帯債務の相続

裁判要旨:連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合に、相続人らは、被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となると解すべきである。

参照 民法427条,民法432条,民法898条,民法899条

選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番は「誤り」です。としたいところですが、そうはいきません。見ましょう。判例です。

事件番号:昭和38(オ)1021 事件名:土地所有権確認等請求および反訴請求 裁判年月日:昭和41年5月19日

法廷名:最高裁判所第一小法廷

判示事項: 共有物の持分の価格が過半数をこえる者が共有物を単独で占有する他の共有者に対して共有物の明渡請求をすることができるか

裁判要旨:共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。

参照 民法249条

選択肢4番は「誤り」です。この問題は「誤り」を選択するので、正解は選択肢4番です。

今回はこれで終わりです。では、良い1日を、メリークリスマス

投稿日:2018/12/24   投稿者:野口 大輔