日記 2019年7月 | 伊丹市周辺の不動産をお探しなら三福不動産株式会社にお任せ下さい。

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日記

DIARY

ポップです。

関ジャニ∞のコンサート【十五祭】に行ってまいりました!

突如発生した台風により、どうなることかと心配しましたが

前日には主催より開催予定とのメールが届いたので一安心。

当日はグッズの購入予定もあり、

18時開演ではありましたが早めに京セラドームへ。

家を出たころは未だ小雨がパラついていましたが、

最寄駅に到着した頃には雨もあがり、

一緒に行った上の子と傘いらなかったねぇ

などと話ながら歩いているうちにグッズ売り場 に到着。

以前はブース毎に買えるグッズが違っていた為

子どもと別れて列に並んだのですが、 今回は一箇所で全てのグッズが買える仕様となっていました(-“-)

子どもに頼まれたものが多かったので、

こんなことなら一緒に並べば良かったなぁと少し 後悔・・・

グッズの購入も無事おわり、時間的に少し早いけれどすでに開場しているしということで

会場内に入ることにしました。

入場ゲートでデジタルチケットを提示。

(コンサートの当選後、当選該当日の数日前にQRコードの案内メールが届きました。)

ゲートの係員さんがQRコードを読み取り、 その場でプリントアウトされたチケットを手渡され、

そこでようやく自分の席がわかる訳ですが、

手渡されたのは、思ってもいなかったアリーナ席のチケットでした。

会場内に入り自分の席に行くと、トロッコ移動の通路のすぐそばであることが判明。

あっという間に通りすぎてしまうのはわかっていても、

やはり近くでご本人達を見ることができるのはうれしいものです。

今回はお母さん好みの曲が多いかもと事前に子どもから聞いていたとおり、

好きな楽曲をたくさん歌ってもらえ幸せなひとときでした。

(他にも色々書きたいことはありますがネタばれになってしまうので割愛)

また、楽しい時間をすごせるといいなぁ!!

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

宝塚市金井町の「メインステージ宝塚」

3DKを2LDKにリノベーション。

システムキッチン・浴室・トイレ・洗面台等水廻りは全て新品です!!

南バルコニーで日当たりも良好です。

新婚さん、単身者の方にもオススメです。

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投稿日:2019/07/29   投稿者:ポップ

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第36回です。

 

 

問40 宅地建物取引業者Aが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。

ア.Aは、自ら売主として、建物の売買契約を締結するに際し、買主が手付金を持ち合わせていなかったため手付金の分割払いを提案し、買主はこれに応じた。

イ.Aは、建物の販売に際し、勧誘の相手方から値引きの要求があったため、広告に表示した販売価格から100万円値引きすることを告げて勧誘し、売買契約を締結した。

ウ.Aは、土地の売買の媒介に際し重要事項の説明の前に、宅地建物取引士ではないAの従業者をして媒介の相手方に対し、当該土地の交通等の利便の状況について説明させた。

エ.Aは、投資用マンションの販売に際し、電話で勧誘を行ったところ、勧誘の相手方から「購入の意思がないので二度と電話をかけないように」と言われたことから、電話での勧誘を諦め、当該相手方の自宅を訪問して勧誘した。

1.1つ     2.2つ     3.3つ     4.4つ

 

 

問題文アです。

宅地建物取引業者は、その業務に関して、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をしてはならない。(宅地建物取引業法第47条)

手付について貸付けその他信用の供与をすることにより契約の締結を誘引する行為(第3号)

とありますので、問題文アは「違反」です。

 

 

問題文イです。

「売買代金」ということであり、手付金ではありませんので、 100万円値引きすることを告げて勧誘しても違反することはありません。

問題文イは「違反しない」です。

 

 

問題文ウです。

宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の契約の締結について勧誘をするに際し、又はその契約の申込みの撤回若しくは解除若しくは宅地建物取引業に関する取引により生じた債権の行使を妨げるため、次のいずれかに該当する事項について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為(宅地建物取引業法第47条1号)

二 イからハまでに掲げるもののほか、宅地若しくは建物の所在、規模、形質、現在若しくは将来の利用の制限、環境、交通等の利便、代金、借賃等の対価の額若しくは支払方法その他の取引条件又は当該宅地建物取引業者若しくは取引の関係者の資力若しくは信用に関する事項であつて、宅地建物取引業者の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの

とあります。交通等の利便について、故意に事実を告げず、又は不実のことを告げている訳ではありませんので、問題文ウは「違反しない」です。

 

 

問題文エです。

宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であつて、第三十五条第一項第十四号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。(宅地建物取引業法第47条の2第3号)

 

法第四十七条の二第三項の国土交通省令・内閣府令及び同項の国土交通省令で定める行為は、次に掲げるものとする。(宅地建物取引業法施工規則第16条の12)

 一 宅地建物取引業に係る契約の締結の勧誘をするに際し、宅地建物取引業者の相手方等に対し、次に掲げる行為をすること。

イ 当該契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境又は交通その他の利便について誤解させるべき断定的判断を提供すること。

ロ 正当な理由なく、当該契約を締結するかどうかを判断するために必要な時間を与えることを拒むこと。

ハ 当該勧誘に先立つて宅地建物取引業者の商号又は名称及び当該勧誘を行う者の氏名並びに当該契約の締結について勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うこと。

ニ 宅地建物取引業者の相手方等が当該契約を締結しない旨の意思(当該勧誘を引き続き受けることを希望しない旨の意思を含む。)を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続すること。

ホ 迷惑を覚えさせるような時間に電話し、又は訪問すること。

ヘ 深夜又は長時間の勧誘その他の私生活又は業務の平穏を害するような方法によりその者を困惑させること。

 

上記のとおり、契約を締結しない旨の意思を表示したにもかかわらず、当該勧誘を継続することにあたります。

電話をしないようにと言われて訪問したということですが、勧誘していることに変わりはありませんので、問題文エは「違反」します。

 

 

問題文のうち、違反するものは2つありますので、正解は選択肢「2」です。

 

今回はこれで終了です。

内容については正しさを保証するものではありません。

投稿日:2019/07/29   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る35回

 

 

問39 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
2.当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
3.台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
4.宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

 

 

 

選択肢1番です。

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。(宅地建物取引業法第35条1項)

とありますが、「当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるとき」とありますので、相手方が宅建業者です。同条第6項によれば、

相手方が宅建業者の場合、1項の「交付して説明をさせなければ」の部分が「交付しなければ」となるということですから、説明させる必要がありません。選択肢1番は「正しい」です。

 

 

選択肢2番です。

重要事項説明書に記載しなければならない事項の中に、

当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項(宅地建物取引業法第35条1項6号の2)として

イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

とあります。なお、国土交通省令で定める期間ですが、

法第三十五条第一項第六号の二イの国土交通省令で定める期間は、一 年とする。(宅地建物取引業法施行規則第16条の2の2)となっています。

選択肢2番は「正しい」です。

 

 

選択肢3番です。

その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項(宅地建物取引業法第35条1項14号)

イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令

ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令

さらに、

法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロ の国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三 号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲 げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号 までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から 第十二号までに掲げるものとする。 (宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3 )

七 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

とありますが、イマイチ分かりませんでしたので、こちらをご覧ください。↓

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf

これのP23の5番に書いてあります。

選択肢3番は「正しい」です。

 

 

選択肢4番です。

宅地建物取引士は、(前三項の説明をするときは、)説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。(宅地建物取引業法第35条4項)とあります。

「テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うとき」はどうなのでしょうか?提示しなくて良いですよ、となる訳はありません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「誤り」を選択するので、正解は選択肢4番です。今回はこれで終了です。

なお、この内容は正しさを保証するものではありません。

 

投稿日:2019/07/22   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第34回です

 

問38 宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3.000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

 

 

問題文にありますから、規定を全部見ておきたいところですが、字数オーバーです。

 

 

選択肢1番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条の2)

 

法第41条には、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買について、法41条の2は完了後のことについて書かれているようです。

 

さて、この選択肢では、売買代金が3,000万円と言っていますので、手付金等の額が売買代金の10%にあたる300万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、手付金+中間金で500万円になってしまいます。条文から、手付金等の額とは、手付金と中間金を合わせた額をいうことが分かりますので、中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができませんので、選択肢1番は「正しい」です。


 

選択肢2番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条)

この選択肢では、売買代金が2,500万円と言っています。工事完了前ですので手付金等の額が売買代金の5%にあたる125万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、問題文は150万円と言っていますので保全措置を講じる必要があります。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。

完了前と言っていますので、41条1項を見ましょう。

一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。

二 保険事業者(保険業法(平成七年法律第百五号)第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。

とあります。完了前については、指定保管機関のことは記載がありませんので、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。

保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。(41条2項2号)

とありますので、選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。

 

 

内容については、正しさを保証するものではありませんのでよろしくお願いします。では今回はこれまで。

投稿日:2019/07/15   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第33回です。

 

問37 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア.AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ.Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ.Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ.クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

1.1つ
2.2つ
3.3つ
4.なし

 

 

まず、関係条文を見ましょう。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。(宅地建物取引業法第37条の2)

一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

(同条2項)申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

(同条3項)申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

(同条4項)前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

 

次に上記の「事務所等」というのはどこを指すのでしょうか。宅地建物取引業法施行規則第16条の5を見てみましょう。

法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に 掲げるものとする。

一 次に掲げる場所のうち、法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地 建物取引士を置くべきもの

 イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施 設を有するもの

 ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内 に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあつては、そ の案内所

 ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却につ いて代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の 宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができ る施設を有するもの

 ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、 依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合に あつては、その案内所

 ホ 当該宅地建物取引業者(当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、 宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は 媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。)が法第三十一条の三第一項の 規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所(土地に定着する建物内 のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は 建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物 の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又 は勤務する場所

 

とあります。

 

 

問題を解くにあたり、

 ①買受の申込みの場所が事務所等にあたるか否か 

   ・事務所にあたる場合アウト

   ・事務所にあたらない場合セーフ

 ②申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合その告げられた日から起算して八日を経過しているか否か

   ・八日を経過している場合アウト

   ・八日を経過していない場合セーフ

 ③宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったか否か

   ・建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合アウト

   ・建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っていない場合セーフ

このあたりを中心に見ていけばいいのでしょうか。

 

 

選択肢アです。

規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とするとありますので、選択肢アは「正しい」です。

 

選択肢イです。

Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行いとありますので、この時点でアウトです。選択肢イは「正しい」です。

 

選択肢ウです。

「Cの自宅で買受けの申込みを行った」→アウトとしてはいけません。引っ掛け選択肢です。「『Cは、Bからの提案により』Cの自宅で買受けの申込みを行った」とあります。Cが自ら提案して自宅で買受の申込みを行ったならばアウトですが、Bの提案ですから事務所等にあたりません。セーフです。

次に「その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した」→アウトとしてはいけません。引っ掛けです。「クーリング・オフについては告げられず」とありますので、何日経過しようとクーリングオフができます。セーフです。

契約解除できますので、選択肢ウは「誤り」です。

 

選択肢エです。

(宅地建物取引業)法第三十七条の二第一項第一号の規定により申込みの撤回等を行うことが できる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる 事項を記載した書面を交付して告げなければならない。(宅地建物取引業法施行規則第16条の6)

売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号(同条3号)

とあります。Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号は必要ですが、Bのそれは必要ありません。

選択肢エは「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものがいくつあるかということですので、2の「2つ」が正解です。

このブログの当該シリーズについては、正しさを保証するものではありません。

投稿日:2019/07/11   投稿者:野口 大輔