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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る最終回です。

 

 

問44 宅地建物取引業保証協会(以下この問において「保証協会」という)の社員である宅地建物取引業者Aに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合、Aとの宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し権利を有する者に対し、6月以内に申し出るべき旨の公告をしなければならない。
2.保証協会は、Aの取引の相手方から宅地建物取引業に係る取引に関する苦情を受けた場合は、Aに対し、文書又は口頭による説明を求めることができる。
3.Aは、保証協会の社員の地位を失った場合において、保証協会に弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたときは、全ての事務所で営業を継続するためには、1週間以内に主たる事務所の最寄りの供託所に営業保証金として1,500万円を供託しなければならない。
4.Aは、その一部の事務所を廃止したときは、保証協会が弁済業務保証金の還付請求権者に対し、一定期間内に申し出るべき旨の公告をした後でなければ、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができない。

 

 

選択肢1番です。宅建業法の条文を見てみましょう。

第六十四条の十一 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員の地位を失つたときは当該社員であつた者が(省略)納付した弁済業務保証金分担金の額に相当する額の弁済業務保証金を、社員がその一部の事務所を廃止したため当該社員につき(省略)納付した弁済業務保証金分担金の額(省略)を超えることになつたときはその超過額に相当する額の弁済業務保証金を取り戻すことができる。

4 宅地建物取引業保証協会は、社員が社員の地位を失つたときは、当該社員であつた者に係る宅地建物取引業に関する取引により生じた債権に関し(省略)権利を有する者に対し、六月を下らない一定期間内に(省略)認証を受けるため申し出るべき旨を公告しなければならない。

とあります。選択肢1番はAが公告しなければならないとなっていますが、公告するのは保証協会ですので、選択肢1番は「誤り」です。

 

 

選択肢2番です。宅建業法の条文を見てみましょう。

第六十四条の五 宅地建物取引業保証協会は、宅地建物取引業者の相手方等から社員の取り扱つた宅地建物取引業に係る取引に関する苦情について解決の申出があつたときは、その相談に応じ、申出人に必要な助言をし、当該苦情に係る事情を調査するとともに、当該社員に対し当該苦情の内容を通知してその迅速な処理を求めなければならない。
2 宅地建物取引業保証協会は、前項の申出に係る苦情の解決について必要があると認めるときは、当該社員に対し、文書若しくは口頭による説明を求め、又は資料の提出を求めることができる。


とありますので、選択肢2番は「正しい」です。

 

 

選択肢3番です。宅建業法の条文を見てみましょう。

第六十四条の九 (省略)弁済業務保証金に充てるため、主たる事務所及びその他の事務所ごとに政令で定める額の弁済業務保証金分担金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。

 

とあります。Aは弁済業務保証金分担金として150万円の納付をしていたので、事務所数を把握しなければなりません。宅建業法施行令を見ましょう。

第七条 法第六十四条の九第一項に規定する弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所につき六十万円、その他の事務所につき事務所ごとに三十万円の割合による金額の合計額とする。

 

とあります。主たる事務所が1か所、その他の事務所が3か所で弁済業務保証金分担金として150万円納付する必要があります。

 

宅建業法を再度見てみましょう。

第六十四条の十五 宅地建物取引業者は、第六十四条の八第一項の規定により国土交通大臣の指定する弁済業務開始日以後に宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失つたときは、当該地位を失つた日から一週間以内に、第二十五条第一項から第三項までの規定により営業保証金を供託しなければならない。この場合においては、同条第四項の規定の適用があるものとする。

 

とあります。あとは営業保証金をいくら供託すれば良いかということなのですが、関係条文は前回で見ました。

主たる事務所が1か所で1000万円、その他の事務所が3か所で1500万円、合計2500万円必要です。選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。選択肢1番の宅建業法の条文を参照してください。

一部の事務所を廃止したときは、一定期間内に申し出るべき旨の公告をする必要はありません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢2番です。今回はこれで終了です。

内容については、正しさを保証しません。このシリーズはこれで終了です。 

投稿日:2019/08/19   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第38回です。

 

問43 宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者は、免許を受けた日から3月以内に営業保証金を供託した旨の届出を行わなかったことにより国土交通大臣又は都道府県知事の催告を受けた場合、当該催告が到達した日から1月以内に届出をしないときは、免許を取り消されることがある。
2.宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受けることができる。
3.宅地建物取引業者は、宅地建物取引業の開始後1週間以内に、供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、営業保証金を供託した旨を免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
4.宅地建物取引業者は、新たに事務所を2か所増設するための営業保証金の供託について国債証券と地方債証券を充てる場合、地方債証券の額面金額が800万円であるときは、額面金額が200万円の国債証券が必要となる。

 

 

選択肢1番です。まず、条文から全部見てみましょうか。

第二十五条 宅地建物取引業者は、営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならない。
2 前項の営業保証金の額は、主たる事務所及びその他の事務所ごとに、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して、政令で定める額とする。
3 第一項の営業保証金は、国土交通省令の定めるところにより、国債証券、地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券(省略)をもつて、これに充てることができる。
4 宅地建物取引業者は、営業保証金を供託したときは、その供託物受入れの記載のある供託書の写しを添附して、その旨をその免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
5 宅地建物取引業者は、前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない。
6 国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許をした日から三月以内に宅地建物取引業者が第四項の規定による届出をしないときは、その届出をすべき旨の催告をしなければならない。
7 国土交通大臣又は都道府県知事は、前項の催告が到達した日から一月以内に宅地建物取引業者が第四項の規定による届出をしないときは、その免許を取り消すことができる。
8 第二項の規定に基づき政令を制定し、又は改廃する場合においては、その政令で、営業保証金の追加の供託又はその取戻しに関して、所要の経過措置(経過措置に関し監督上必要な措置を含む。)を定めることができる。


とあります。6項と7項を見ると、選択肢1番は「正しい」ことがわかります。

 

 

選択肢2番です。条文を見ましょう。

第二十七条 宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者(宅地建物取引業者に該当する者を除く。)は、その取引により生じた債権に関し、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有する。(第1項)

 

とあります。宅地建物取引業者に委託している家賃収納代行業務により生じた債権を有する者は、宅地建物取引業者と宅地建物取引業に関し取引をした者にあたりません。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。選択肢1番の第25条の1項、4項及び5項を参照してください。

免許を受けたら、供託(1項)→届出(4項)→事業開始(5項)ですが、選択肢3番は届出前に事業を開始してしまっていますので、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。これも選択肢1番の第25条を参照してください。

新たに事務所を2か所増設するということですが、その額は、第2項で、政令で定める額とあります。宅地建物取引業施行令を見てみましょう。

 

第二条の四 法第二十五条第二項に規定する営業保証金の額は、主たる事務所につき千万円、その他の事務所につき事務所ごとに五百万円の割合による金額の合計額とする。

 

とあります。事務所を2か所増設するには、営業保証金が1000万円必要です。宅地建物取引業法第25条3項を見ると、営業保証金は、国債証券や地方債証券を充てることができるとあります。宅建業法施行規則を見てみましょう。

 

第十五条 法第二十五条第三項(省略)の規定により有価証券を営業保証金又は弁済業務保証金に充てる場合における当該有価証券の価額は、次の各号に掲げる有価証券の区分に従い、それぞれ当該各号に定めるところによる。
一 国債証券(省略)については、その額面金額(省略)
二 地方債証券又は政府がその債務について保証契約をした債券については、その額面金額の百分の九十
三 前各号以外の債券については、その額面金額の百分の八十

 

とあります。地方債証券の額面が800万円ということですが、条文によれば720万円相当にしかなりませんので、国債証券との合計額は920万円相当であり、金額が足りません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。今回はこれまで。

※内容については、正しさを保証しません。

投稿日:2019/08/12   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物試験を振り返る第37回です。

  

 

問41 次の記述のうち、宅地建物取引業の免許を要する業務が含まれるものはどれか。

1.A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建築し、複数の者に貸し付けた。

2.B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、その募集広告を自社のホームページに掲載したほか、多数の事業者に案内を行った結果、出店事業者が決まった。

3.C社は賃貸マンションの管理業者であるが、複数の貸主から管理を委託されている物件について、入居者の募集、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結、入居者からの苦情・要望の受付、入居者が退去した後の清掃などを行っている。

4.D社は、多数の顧客から、顧客が所有している土地に住宅や商業用ビルなどの建物を建設することを請け負って、その対価を得ている。

 

 

 

選択肢1番です。宅地建物取引業法には

第2条 この法律において次の各号に掲げる用語の意義は、それぞれ当該各号の定めるところによる。

二 宅地建物取引業 宅地若しくは建物(建物の一部を含む。以下同じ。)の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。

 

とあります。貸借の場合で宅建業にあたるものは代理若しくは媒介をする行為のみとなり、それ以外の行為は宅建業にあたらないため、A社は、免許は「不要」です。

 

 

選択肢2番です。

B社は、所有するビルの一部にコンビニエンスストアや食堂など複数のテナントの出店を募集し、出店業者が決まったとしていますので、所有のビルの一部を貸主として貸借したことになるのでしょうか。免許は「不要」です。

 

 

 

選択肢3番です。

C社は、貸主を代理して行う賃貸借契約の締結をしています。貸借の代理については宅建業にあたりますので、免許は必要です(要します)。

 

 

 

選択肢4番です。

D社は、建設業ですので、宅建業は関係ありません。免許は「不要」です。

 

 

 

この問題は、免許を要する業務が含まれるものはどれかとありますので、正解は選択肢3番です。

 

 

今回は、これにて終了です。なお、このシリーズは、正しさを保証するものではありません。

投稿日:2019/08/05   投稿者:野口 大輔