日記 2020年7月 | 伊丹市周辺の不動産をお探しなら三福不動産株式会社にお任せ下さい。

三福不動産株式会社

営業時間9:00~18:30定休日毎週水曜日及び第1・第3火曜日

 ※弊社サイトは、お客さまの個人情報を安全に送受信するためにSSL暗号化通信を利用し、第三者によるデータの改ざんや盗用を防いでいます。

その他・お問い合わせ・お問い合わせトップその他・お問い合わせ・お問い合わせトップ

日記

DIARY

なんとか気力を振り絞っての第4回。

風前の灯火とならないように燃料を投下してモチベーションの維持に努めています。

せめて売買のところだけでもある程度の形を残したい。

その想いだけで突き進んでおります。

※ただこれはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

ローンシミュレーションも終わり、幾多の物件内覧を経て運命的な出会いがある方はいいのだが、そうならない方や妥協できない方は当然に一定数おられる。

もちろん不動産購入というのは一般的に「人生で一番高い買い物」と言われているのだから致し方無いのかもしれない。

なので、いざ購入申し込みの時に迷いが生ずる方もおられる。今後何十年とローン返済を続け、苦楽を共にする住まいなのだからなおさらだ。結婚に近いものがあるのかもしれない…。これはある意味墓穴を掘ってしまったような気もするが善しとしよう。

ほかに買い付けが入るまでは申し込むかどうかはさんざん悩むことに越したことはない。ただ、申し込みを入れてから悩むことはないようにしたほうがいい。不動産売買は諾成契約だからだ。小難しい専門用語をこれ見よがしに使ってみたが、わかりやすく言うと当事者(買主)の申し込みとこれに対する承諾(売主)のみによって成立してしまうのである。つまり極論でいうと「これ買うよ!」、「わかった。売ってあげるよ!」これで契約成立ということになる。相手方もあることなので決意したなら覚悟を決めて欲しい。もちろん申し込むにあたっては自分の要望(価格、条件など)もきちんと提示して、売主の回答との兼ね合いもあらかじめ事前に考慮しておくべきだろう。(例えば、希望条件が満額回答でないと購入はあきらめるなど。)

売主の承諾があり、納得のいく条件が出たならばいよいよ契約に進んでいくのだが…。

ここで忘れないでほしい。契約の際に手付金(解約手付)が必要であるということを。ただ、手付金は少なすぎても気軽に解約してしまう可能性があり、多すぎると解約が困難になってしまうのだ。一般的には物件価格の5%から20%の範囲で決めることが多い。やむを得ず契約を解除しようとする場合は「相手方が契約の履行に着手するまで」か「契約の解除期日」までに書面による通知が必要なのである。買主都合による契約解除は手付金の放棄が、売主都合によるものは手付金の倍返しをおこなうことによってできることとなる。(ただし、住宅ローンの融資特約で金融機関から融資が受けられなかった場合はこの限りではない。)

余談だが、手付金にはこのほかにも「違約手付」や「証約手付」などがあるが、不動産売買における手付金は「解約手付」であると解されている。

いよいよ契約といきたいところだが、契約が成立するまでに「重要事項説明書」の説明を宅地建物取引士から受けなければならないのである。この内容については割愛するが契約をするのにとても重要なことが記載されており、その内容を確認し契約締結の最終判断をしなければならないからだ。一山超えても目指すべき頂上はまだ遠いのである。

説明内容について確認・理解ができれば、契約への運びとなるのである。

売買契約書に署名捺印し売買契約を締結すれば契約は終了となり、引き渡しに向かって動き出すこととなる。

かなり端折ってきたが金消契約、決済を経て物件の引き渡しと続いていくことになる。

売買契約っていろいろ大変…。

賃貸か持ち家か。

ここまでで気持ちが揺らいだ人はおるまいが、次回は賃貸について簡単にかいていこう。

だいぶ手抜きが目立ってきているが、独り言なので気にしないように。

 

 

 

 

投稿日:2020/07/28   投稿者:西村 洋史

話題の?「かずチー」美味しかったです( *´艸`)

以前分けてもらったのを食べたところ、 それがすごく美味しかったので

ネットで注文してみました。

発注してから約1か月。 漸く手元に届きました。

1袋に7粒ずつ入っていますがあっという間に消えてしまいます。

上の子も美味しいと言っていて、

気が付けば少しずつ食べていたようで 注文した分が残りわずかとなってしまいました。

旦那が帰宅するまでもつのかな・・・

なんて思っているうちに今日も1袋消えました。

また次の予約をいれようか悩み中です。

投稿日:2020/07/26   投稿者:ポップ

前回では全く触れることができなかった住宅ローンシミュレーションのことについて説明したいと思うのだが、第一回から少し日にちが経ってしまっているので内容を確認してから書いていこうと思う。

※これはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

住宅ローンシミュレーションで一体何を確認することができるのだろう。ここで断っておくことが一つあるのだが、そもそもこのシミュレーションは不動産を購入しようとする方向けのシステムであるから一部賃貸を否定するような内容も含んでいる(購入動機を後押ししてくれる。)。そこを肯定してしまうと何のための独り言なのかここで結論が出てしまうことになるので、数あるシミュレーションの一つであるくらいに考えてほしい。

シミュレーションと言っても金利と返済年数を入力して月々の返済例がわかるもの(弊社ホームページの物件詳細ページの下部にあるようなもの)から、弊社が利用している某社の本格的なシミュレーションツールまで様々なものがあるが、無論シミュレーションツールについて説明したいと思う。(ツールによって使える機能は違ってくるであろうがここは気にせずに話を進めていくことにする。)

おもなシミュレーションは6つ。

1.物件購入可能額(これがわからなければ不動産を選ぶことすらできない。ここでは年収基準でみた場合と無理なく返済できる額でみた場合の借入金額の目安を知ることができる。)

2.賃貸か持ち家か(今回の独り言のテーマ。ここでは生涯の住居に費やす費用の比較ができる。ただし、修繕費などの維持費は考慮されていないので注意してほしい。)

3.今すぐ購入すべきか頭金をためてからか(今購入する場合と頭金を貯めて将来購入する場合の費用総額が比較できる。また任意の年齢でのローン残債額も調べることができる。)

4.マンションか一戸建てか(これもライフスタイルや好みによるのでお好きなほうをと言いたいところだが…。ここでは維持費なども含めた40年間の総支出額を比較することができる。)

5.一般住宅か高性能住宅か(買えるなら高性能な物件がいいが不要なスペックが多ければ無駄にコストが上がるだけ。ここでは40年間の総コストの明細を比較することができる。)

6.今すぐ売却かしばらくしてから売却か(ここでは売却の手残り額や売却後に買い替える場合のローン終了時の総支払額や任意の年齢でのローン残債額も調べることができる。)

このほかにも「ローン金利の比較」や「建て替え・リフォームなど」について、「諸費用・税金など」についても参考にすることができる。ここで重要なのはこれらはあくまでもシミュレーションであり、実際に発生する金利や返済額、不動産購入や相続などにかかる税額などは金融機関や税理士、司法書士などに必ず相談して確認してもらいたい。

このようなシミュレーションを実施することにより、どのような物件を、どれくらいの金額で購入して、どういった返済をしていくのかの目安を定めることができるようになるのだ。

あとはあなたの心の琴線に触れる不動産と出会えるのを心待ちにするだけだ。

ただ、一つだけ心にとどめておいてほしい…。

100点満点の物件などありえないということを。お金に糸目をつけず思い描いた通りの注文住宅を建てたとて、かなりの高得点にはなるであろうが必ず不満点(改善点)は見つかっていくものだから。物件を見て気になるところより気に入ったところの印象のほうが強ければ比較的満足度は高いといえる。なので大体70点くらいの物件でもそのような印象を受ければそこまでの不満は出ないことが多い。欲張りすぎて買い逃して後悔することのないように気を付けたいものだ。「住めば都」昔の人は素敵な言葉を遺してくれたものである。

気に入った不動産と出会えないという方は条件を変えるか、目線を変えるべきなのかもしれない。高額な物件ほどいろいろな条件が良くなるのは当然のこと。購入希望額を上げるか、もしくは目線を変えて物件の価格帯を下げてリフォームやリノベーションをおこなって自分の好みに近づけるというのも一つの手段になってくるだろう。嘆いてばかりで前に進まなくては無駄に時間だけを浪費していくことになるだろう。

今回はこれほどまでにして、次回からは購入に向けて動き出すところから最終的に引渡しを受けるところまでなのだが…。

疲れた…。モチベーションが駄々下がりつつあるのを肌で感じている。

このまま中途半端に終わってしまう可能性も否めないが、果たして…。

次回は本当にあるのか、はたまた未完のまま別のテーマに移行するのか、それは私次第です。

投稿日:2020/07/23   投稿者:西村 洋史

かろうじて執筆のモチベーションが維持されているので前回に引き続いて持ち家か賃貸のどちらを選べばいいのか考えていきます。

※これはあくまでも独り言ですので、思い込みや勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

今回はローンシミュレーションの補足と契約にまつわるお話に入っていくわけだが、その前に持ち家を購入される際にどのような基準で探されているのだろうか。

「学校区」や「駅傍立地」、はたまた「価格」なのか。学校区や立地で選ばれる方は明確な目的があるので、数は限定されますが物件が出れば比較的早く決められることが多いように思われる。

不動産購入を検討し始めた方で多いのが、「家賃と同じくらいの支払いで購入できる物件」や、「市内で30坪2,000万円以下」でとか、「3,000万円で車を並列で2台停められる戸建」などと具体的な根拠を持たれないまま、ただ漠然とイメージだけが先行してしまうことである。

イメージを膨らませることはもちろん検討していくうえでとても重要なことなのだが、実際にそのような物件がなかったり、希望購入価格に合わなければ絵に描いた餅になってしまう。そのような事態にならないためにも、物件の相場や金融機関が融資してくれる金額、無理なく返済できる金額を知ることがとても重要になってくるのである。ここで気を付けてほしいのが「金融機関から借り入れることのできる金額」と「無理なく返済できる金額」は同一額ではないということだ。

いったいどういうことなのだろうか。いまから融資を受けるうえでとても重要になってくる年収に対する返済比率(返済負担率、へんぴとも言ったりする。)について説明していこう。

返済比率とは住宅ローン契約者の年収(税込)に対して住宅ローンの支払いが占める割合のことを言い、金融機関が融資額を決定する審査項目の一つとなっている。返済比率の計算式は下記の通りとなる。

住宅ローン返済額(1年間の合計)÷契約者の年収(税込)×100=返済比率(%)

金融機関は一般的に年収(税込)が「400万円未満の場合は30%以下」、「400万円以上の場合は35%以下」を基準にすることが多い。(住宅金融支援機構の「フラット35」はこれを基準としている。)

つまり、年収が税込300万円だと返済比率は30%となり、返済額は年間90万円(月額75,000円)、年収が税込400万円だと返済比率は35%となり、返済額は年額140万円(月額約116,667円)が毎月の住宅ローン返済額の上限となる。ただしこれにも注意すべき点があり、車のローンなどで月々の支払いがある場合は上限から支払額を差し引いたものが上限額となるので気を付けなければならない。

基準はこのようになっているが、返済比率が低いほういいのは言うまでもない。ギリギリまで借り入れをして万が一返済が滞てしまえばせっかく手に入れた夢のマイホームを泣く泣く手放さなければならなくなってしまうことになるのだ。各家庭に合ったライフプランを立て、余裕のある資金計画を立てなければならない。

さらには金利という問題もかかわってくるので、まずは住宅ローンシミュレーションを実施してから購入できる物件の上限などの条件を確認してみてはいかがだろうか。(お時間はいただきますが、弊社にて無料で住宅ローンシミュレーションをおこなっておりますので、お気軽にお問い合わせください。)

話が膨らみすぎてローンシミュレーションの補足と契約のお話について書こうと思っていましたが、今回はここまでとします。

はたして次回へと続くのか、続かないのか。

というよりも、モチベーション維持し続けることができるのか、できないのか…。

投稿日:2020/07/17   投稿者:西村 洋史

賃貸か持ち家か。

巷でこんな話を耳にしたことはないだろうか。

不動産に関わる仕事をしている私でも悩ましい問題である…。

※これはあくまでも独り言ですので、勘違いなど個人的主観に基づいて書いているものです。

あまり参考にされず、酔っぱらいのたわごと程度に楽しみください。

とある持ち家の人は言う。

「これだけ金利が低いんだから、家賃を払うくらいならローンに充てればいいのに。」

「年を取ってから賃貸を探すのは難しいらしいよ。」

とある賃貸の人は言う。

「ライフスタイルに合わせて、立地や間取りが変えたいから動きやすい賃貸がいい。」

「天災にあってもその土地から離れられないと大変だし。」

こんな感じでお互いの主張を譲ることはなさそうです。

はたして、どちらを選ぶほうがいいのだろう。

持ち家を選んだ場合

平成2年の8.5%をピークに変動金利は徐々に下がり、ここ20年ほどは2.5%前後を推移している。

もちろんこの数字がローンを借りる際の金利になるのではなく、各金融機関が金利優遇を行い実行金利が決定されるのです。これは金融機関によって異なるのでご確認ください。(金融機関によってはすべての手続きを契約者が行わないといけないところもあります。)

さらに頭を抱えさせることになるのは、変動金利のほかに固定金利があり、さらに固定金利にはいろいろな期間選択型のものがあるということである。(全期間固定以外のものは固定期間を過ぎると変動金利に移行します。)

これを選んでいくだけでも大変なのだが、そこは(一財)住宅金融復旧協会の認定制度によって登録された住宅ローンアドバイザーやFP技能士などが在籍するお店などで相談するとよいでしょう。その際にはローンシミュレーションを行い、いくらまでなら借り入れができそうか、無理なく返済できそうな借入額はいくらなのかなど、購入することのできる不動産の目安を知っておくといいでしょう。

ただ、ローンを申し込めばすぐに借り入れができるわけではありません。

年収や過去の借り入れ状況など、様々な条件をもとに金融機関は融資額を決定します。

つまり、こちらが2,000万円の借り入れを希望した場合、満額の方と減額される方が出てくる場合があるのです。(ただし、減額された方でも別の金融機関で満額通るということは多々ありますのでご心配なく。)

そのためにローンを検討される方には事前審査を受けることをおススメしております。

そして気になる不動産物件がみつかれば購入に向かって話は進んでいきます。

次回はローンシミュレーションの補足と契約のお話について書こうと思いますが、はたして続くのか、続かないのか…。(2020年7月14日加筆修正)

投稿日:2020/07/13   投稿者:西村 洋史