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日記

DIARY

以前、セーフティネットについて、賃貸不動産経営管理士試験で出題された問題として取り上げたのですが、実務でも重要だと思いましたので、再度、このブログで取り上げたいと思います。

 

 

[セーフティネット住宅制度について]

まず、制度についておさらいしましょう。

 

住宅確保要配慮者とは、こういう方です。↓

・低額所得者

・被災者(発災後3年以内)

・高齢者

・障がい者

・子ども(高校生相当以下)を養育している者

これらの方に加え、地方公共団体などで、追加されている場合があるようですので、住宅確保要配慮者に該当するか確認すると良いでしょう。

 

要配慮者の入居を拒まない住宅(登録住宅)

・耐震性があること

・25㎡以上(シェアハウスの場合は別途要件有)

・台所、食事室、便所、浴室、洗面所等を適切に設置

などです。このほか、要件が緩和されたり強化されたりしていることもあるようです。

また、登録住宅には要配慮者の範囲が決められている場合があるようです。これは、先日の問題にもありましたね。

 

 

さて、賃貸の実務に携わると、住宅確保要配慮者のお客様が来店されることも少なくありません。弊社に来店される前に何件もの不動産屋さんに行かれている方も珍しくありません。

 

 

住宅確保要配慮者は、まず、このサイトで調べてみるのがいいのかもしれません。↓

https://www.safetynet-jutaku.jp/guest/index.php

で簡単に調べることができます。

 

 

そして、入居を希望する物件の詳細を見てみましょう。

すると、物件の詳細、問い合わせ先、住宅確保要配慮者の範囲などが分かります。

 

ぜひ、活用されてみてはいかがでしょうか。

投稿日:2021/06/27   投稿者:野口 大輔

6. 賃貸不動産経営管理士がサブリース方式の契約業務を行う場合に関する次の記述のうち、賃貸住宅管理業者登録制度(平成23年9月30日国土交通省告示第998号及び第99号、平成28年8月12日国土交通省告示第927号及び第928号改正。以下、各問において「賃貸住宅管理業者登録制度」という。)の規定に照らし、賃貸不動産経営管理士等が行わなければならない貸主に対する重要事項説明の事項として、正しいものはいくつあるか。

 

ア 管理事務の内容及び実施方法に関する事項

イ 転貸の条件に関する事項

ウ 借賃及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項

エ 契約が終了した場合における転貸人の地位の承継に関する事項

 

 

まず、賃貸不動産経営管理士が携わる業務は以下のとおりです。

 

 

〇分類1(賃貸不動産経営管理士の業務)

  ・貸主に対する重要事項説明と重要事項説明書への記名押印

  ・貸主との契約書への記名押印

 

 

〇分類2(管理業者の業務)

  ・家賃、敷金等の受領に係る業務

  ・賃貸借契約の更新に係る業務

  ・賃貸借契約の終了に係る業務

 

 

〇分類3(管理業者の業務)

  ・借主に対する管理事務の説明業務(管理受託方式)

  ・転貸借契約に関する業務(サブリース方式)

  ・貸主・原賃貸人への管理事務の定期報告

  ・貸主への賃貸経営に係る提案業務

  ・投資家や貸主への賃貸経営に関する適切な情報取得協力

 

となっています。

 

 

問題文は、貸主に対する重要事項説明ということを言っているので、分類一のところの業務のようですが・・・。

 

以下のとおりです

 

一・代金、交換差金及び借賃以外に授受される金銭の額及び当該金銭の授受の目的

 ・契約の解除に関する事項

 ・損害賠償額の予定又は違約金に関する事項

 ・契約期間及び契約の更新に関する事項

 ・定期借地権又は高齢者居住法の終身建物賃貸借の適用を受けるものをしようとするときは、その旨

 ・敷金その他いかなる名義をもつて授受されるかを問わず、契約終了時において精算することとされている金銭の精算に関する事項

 ・当該宅地又は建物の管理が委託されているときは、その委託を受けている者の氏名及び住所

 ・契約終了時における当該宅地の上の建物の取壊しに関する事項を定めようとするときは、その内容

 

二 管理事務の内容および実施方法(財産の管理の方法を含む)

 

三 転貸の条件に関する事項

 

四 借賃(空室時等に異なる借賃とする場合は、その内容を含む)及び将来の借賃の変動に係る条件に関する事項

 

五 契約が終了した場合における転貸人の地位の承継に関する事項

 

 

 

ということですので、正しいものはアイウエ全部でした。

 

とにかく二~五は必ず覚えていなければなりませんね。

投稿日:2021/06/24   投稿者:野口 大輔

5-1 セーフティネット住宅は、あらゆる住宅確保要配慮者の入居を常に拒まない賃貸住宅である。

 

 

まず、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律(住宅セーフティネット法)を見てみましょう。

 

 

その目的は?

 

第一条 この法律は、住生活基本法の基本理念にのっとり、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関し、国土交通大臣による基本方針の策定、都道府県及び市町村による賃貸住宅供給促進計画の作成、住宅確保要配慮者の円滑な入居を促進するための賃貸住宅の登録制度等について定めることにより、住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する施策を総合的かつ効果的に推進し、もって国民生活の安定向上と社会福祉の増進に寄与することを目的とする。

 

 

第一条に記されている住宅確保要配慮者とは?

 

第二条 この法律において「住宅確保要配慮者」とは、次の各号のいずれかに該当する者をいう。

一 その収入が国土交通省令で定める金額を超えない者(十五万八千円:施行規則第二条)

二 災害(発生した日から起算して三年を経過していないものに限る。)により滅失若しくは損傷した住宅に当該災害が発生した日において居住していた者又は災害に際し災害救助法が適用された同法第二条に規定する市町村の区域に当該災害が発生した日において住所を有していた者

三 高齢者

四 障害者基本法(昭和四十五年法律第八十四号)第二条第一号に規定する障害者

五 子ども(十八歳に達する日以後の最初の三月三十一日までの間にある者をいう。)を養育している者

六 前各号に掲げるもののほか、住宅の確保に特に配慮を要するものとして国土交通省令で定める者(詳細は省略します。知りたい方は施行規則第三条参照)

 

 

セーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者の入居を常に拒まないか?

 

第十七条 登録事業者は、登録住宅に入居を希望する住宅確保要配慮者(当該登録住宅について第九条第一項第六号に掲げる範囲を定めた場合にあっては、その範囲に属する者。以下この条及び第二十条第二項において同じ。)に対し、住宅確保要配慮者であることを理由として、入居を拒んではならない。

 

住宅確保要配慮者の範囲が定めれらている場合は、その範囲に属する者の入居を拒んではならないのですから、この選択肢は×です。

 

 

 

5-2 セーフティネット住宅の貸主は、バリアフリー等の改修費に対し、国や地方公共団体等による経済的支援を受けることができる。

5-3 セーフティネット住宅に入居する住宅確保要配慮者が支払う家賃に対し、国や地方公共団体等による経済的支援が行われる。

 

まずは、こちらのHPで確認すると良いでしょう。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html

 

このページの「登録住宅の改修や入居者への経済的な支援」というところで確認できます。

また、興味のある方はこのページの「関係条文等」のところから根拠条文等を探してください。

 

この選択肢は両方とも〇ですね。

 

 

 

5-4 セーフティネット住宅の借主が生活保護受給者であって家賃滞納のおそれがある場合、保護の実施機関が住宅扶助費を貸主に代理納付することができる。

 

これもこちらでご確認ください。

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000055.html

「ハンドブック・ガイドブック・パンフレット」の

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000056.html(大家さん向け住宅確保要配慮者受け入れハンドブック)

「●住宅セーフティネット制度活用Q&A集」

「・一括」の中の第一章のQ8「生活保護受給者が家賃等を滞納した場合、どこに相談すれ

ばよいですか?」に記載があります。

 

この選択肢は〇ですね。

投稿日:2021/06/22   投稿者:野口 大輔

3-1 個人情報取扱事業者は、要配慮個人情報を取得する場合、利用目的の特定、通知又は公表に加え、あらかじめ本人の同意を得なければならない。

 

 

まず、要配慮個人情報とは何でしょうか?

 

個人情報の保護に関する法律第2条第3項によると、『「要配慮個人情報」とは、本人の人種、信条、社会的身分、病歴、犯罪の経歴、犯罪により害を被った事実その他本人に対する不当な差別、偏見その他の不利益が生じないようにその取扱いに特に配慮を要するものとして政令で定める記述等が含まれる個人情報をいう。』

 

とあります。

 

 

要配慮個人情報を取得する場合、予め本人の同意を得なければならいないか?

 

さらに同法第17条第2項を見ると、個人情報取扱事業者は、一定の場合を除くほかはあらかじめ本人の同意を得ないで、要配慮個人情報を取得してはならないとあります。

 

要配慮個人情報を取得する場合は一定の場合を除いて予め本人の同意を必要とするということです。

これを踏まえて問題を見てみると、正しい記述であることが分かりますので〇です。

 

 

3-2 5,000人以下の個人情報しか取り扱わない中小企業・小規模事業者に対しては、個人情報保護法は適用されない。

 

以前の法改正により規定が削除されていますので、個人情報を取扱うすべての事業者が法の対象です。×

 

 

3-3 個人情報取扱事業者は、個人情報を書面で取得する場合、常に利用目的を本人に明示しなければならない。

 

個人情報の保護に関する法律第18条第1項と同条第2項を見てみましょう。

 

第18条第1項は?

 

個人情報取扱事業者は、個人情報を取得した場合は、あらかじめその利用目的を公表している場合を除き、速やかに、その利用目的を、本人に通知し、又は公表しなければならない。

 

としています。

 

そして同条第2項は?

 

個人情報取扱事業者は、前項の規定にかかわらず、本人との間で契約を締結することに伴って契約書その他の書面(電磁的記録を含む。以下この項において同じ。)に記載された当該本人の個人情報を取得する場合その他本人から直接書面に記載された当該本人の個人情報を取得する場合は、あらかじめ、本人に対し、その利用目的を明示しなければならない。ただし、人の生命、身体又は財産の保護のために緊急に必要がある場合は、この限りでない。

 

としています。

 

ただし書きで「人の生命、身体又は財産の保護のために緊急に必要がある場合は、この限りでない。」と記されています。×

 

 

3-4 番号、記号や符号は、その情報だけで特定の個人を識別できる場合であっても、個人情報に該当しない。

 

個人情報の保護に関する法律第2条第1項第2号を見てみましょう。

 

この法律において「個人情報」とは、生存する個人に関する情報であって、次の各号のいずれかに該当するものをいう。

第一号(省略)

第二号 個人識別符号が含まれるもの

 

次に同条第2項を見てみましょう。

この法律において「個人識別符号」とは、次の各号のいずれかに該当する文字、番号、記号その他の符号のうち、政令で定めるものをいう。

第一号 特定の個人の身体の一部の特徴を電子計算機の用に供するために変換した文字、番号、記号その他の符号であって、当該特定の個人を識別することができるもの

第二号 個人に提供される役務の利用若しくは個人に販売される商品の購入に関し割り当てられ、又は個人に発行されるカードその他の書類に記載され、若しくは電磁的方式により記録された文字、番号、記号その他の符号であって、その利用者若しくは購入者又は発行を受ける者ごとに異なるものとなるように割り当てられ、又は記載され、若しくは記録されることにより、特定の利用者若しくは購入者又は発行を受ける者を識別することができるもの

 

とあります。×

投稿日:2021/06/19   投稿者:野口 大輔

問題1―3

「不動産業ビジョン2030~令和時代の『不動産最適活用』に向けて~」(国土交通省平成31年4月24日公表)は、ストック型社会の実現に向けて、今後、不動産管理業者は、『不動産最適活用』を根源的に支える役割を担うと位置づけた。

 

さて、国土交通省平成31年4月24日公表とありますので、今頃ですが、同省のHPを拝見しました。

https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000190.html

 

こちらでは「ビジョン策定にあたっての基本的な考え方」が3項目挙げられております。

〇不動産業は、我が国の豊かな国民生活、経済成長等を支える重要な基幹産業  人口減少、AI・IoT等の進展など社会経済情勢の急速な変化が見込まれる次の10年においても、引き続き、成長産業としての発展を期待

 

不動産業に携わるすべてのプレーヤーが不動産業のあるべき将来像や目標を認識し、官民一体となり必要な取組を推進することが不可欠

 

次なる時代における不動産業の発展を確保するための官民共通の指針として、およそ四半世紀ぶりに本ビジョンを策定

 

とあり、

 

また、「ビジョンの主な概要」として4項目が掲載されています。

1. 2030年頃までの間に想定される社会経済情勢の変化として、「少子高齢化・人口減少の進展」、「空き家・空き地等の遊休不動産の増加・既存ストックの老朽化」、「新技術の活用・浸透」他9項目

 

2. 不動産業の将来像を、「豊かな住生活を支える産業」、「我が国の持続的成長を支える産業」、「人々の交流の「場」を支える産業」と位置付けた上で、その実現に向け官民が共通で認識すべき目標として「「ストック型社会」の実現」、「安全・安心な不動産取引の実現」、「多様なライフスタイル・地方創生の実現」など7項目

 

3. 官民共通の目標を実現する上での「民」の役割として、「信頼産業としての一層の深化」、「他業種や行政との連携・協働を通じた“トータルサービス”の提供」など4項目を位置付けた上で、業態ごと(開発・分譲、流通、管理、賃貸、不動産投資・運用)にその役割を整理

 

4. 官民共通の目標を実現する上での「官」の役割として、「市場環境整備」、「社会ニーズの変化を踏まえた不動産政策の展開」、「不動産業に対する適切な指導・監督」の3項目を位置付けた上で、2030年に向けて重点的に検討を要する、10の政策分野にわたる課題を整理

 

とあります。

 

さて、問題を解こうとすれば、本文か概要を見ていく必要がありそうです。


https://www.mlit.go.jp/common/001287086.pdf

か概要↓

https://www.mlit.go.jp/common/001287085.pdf

 

 

本文に書かれていそうな部分の目星をつけます。本文PDF P.44「管理」の部分に記載がありました。以下です。

「ストック型社会」 の実現に向けては、不動産の資産価値を維持・向上させる管理サービス が何よりも重要であることから、今後、不動産管理業者は、『不動産最適活用』を根源的に支える役割を担うことになる 。

 

今後の参考として概要のPDFを見ておくと良いかもしれません。

 

この問題は〇ですね。

 

ちなみに、前のビジョンがどんなものだったのか、またビジョンが実現されているのか私としては気になるところですので探してみました。↓

https://www.mlit.go.jp/common/001256583.pdf

 

中身を見ていくと、実現している項目が多いですね。

ということは、平成31年4月24日公表のビジョンも実現していくのでしょう。

投稿日:2021/06/12   投稿者:野口 大輔