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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る35回

 

 

問39 宅地建物取引業者が建物の貸借の媒介を行う場合における宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)第35条に規定する重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、特に断りのない限り、当該建物を借りようとする者は宅地建物取引業者ではないものとする。

1.当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるときは、貸借の契約が成立するまでの間に重要事項を記載した書面を交付しなければならないが、その内容を宅地建物取引士に説明させる必要はない。
2.当該建物が既存の住宅であるときは、法第34条の2第1項第4号に規定する建物状況調査を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要を説明しなければならない。
3.台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況について説明しなければならない。
4.宅地建物取引士は、テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うときは、相手方の承諾があれば宅地建物取引士証の提示を省略することができる。

 

 

 

選択肢1番です。

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面(第五号において図面を必要とするときは、図面)を交付して説明をさせなければならない。(宅地建物取引業法第35条1項)

とありますが、「当該建物を借りようとする者が宅地建物取引業者であるとき」とありますので、相手方が宅建業者です。同条第6項によれば、

相手方が宅建業者の場合、1項の「交付して説明をさせなければ」の部分が「交付しなければ」となるということですから、説明させる必要がありません。選択肢1番は「正しい」です。

 

 

選択肢2番です。

重要事項説明書に記載しなければならない事項の中に、

当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項(宅地建物取引業法第35条1項6号の2)として

イ 建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要

とあります。なお、国土交通省令で定める期間ですが、

法第三十五条第一項第六号の二イの国土交通省令で定める期間は、一 年とする。(宅地建物取引業法施行規則第16条の2の2)となっています。

選択肢2番は「正しい」です。

 

 

選択肢3番です。

その他宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護の必要性及び契約内容の別を勘案して、次のイ又はロに掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該イ又はロに定める命令で定める事項(宅地建物取引業法第35条1項14号)

イ 事業を営む場合以外の場合において宅地又は建物を買い、又は借りようとする個人である宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に資する事項を定める場合 国土交通省令・内閣府令

ロ イに規定する事項以外の事項を定める場合 国土交通省令

さらに、

法第三十五条第一項第十四号イの国土交通省令・内閣府令及び同号ロ の国土交通省令で定める事項は、宅地の売買又は交換の契約にあつては第一号から第三 号までに掲げるもの、建物の売買又は交換の契約にあつては第一号から第六号までに掲 げるもの、宅地の貸借の契約にあつては第一号から第三号まで及び第八号から第十三号 までに掲げるもの、建物の貸借の契約にあつては第一号から第五号まで及び第七号から 第十二号までに掲げるものとする。 (宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3 )

七 台所、浴室、便所その他の当該建物の設備の整備の状況

とありますが、イマイチ分かりませんでしたので、こちらをご覧ください。↓

http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/asubesuto/fudousan/05.pdf

これのP23の5番に書いてあります。

選択肢3番は「正しい」です。

 

 

選択肢4番です。

宅地建物取引士は、(前三項の説明をするときは、)説明の相手方に対し、宅地建物取引士証を提示しなければならない。(宅地建物取引業法第35条4項)とあります。

「テレビ会議等のITを活用して重要事項の説明を行うとき」はどうなのでしょうか?提示しなくて良いですよ、となる訳はありません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「誤り」を選択するので、正解は選択肢4番です。今回はこれで終了です。

なお、この内容は正しさを保証するものではありません。

 

投稿日:2019/07/22   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第34回です

 

問38 宅地建物取引業者である売主は、宅地建物取引業者ではない買主との間で、戸建住宅の売買契約(所有権の登記は当該住宅の引渡し時に行うものとする)を締結した。この場合における宅地建物取引業法第41条又は第41条の2の規定に基づく手付金等の保全措置(以下この問において「保全措置」という)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.当該住宅が建築工事の完了後で、売買代金が3.000万円であった場合、売主は、買主から手付金200万円を受領した後、当該住宅を引渡す前に中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができない。
2.当該住宅が建築工事の完了前で、売買代金が2,500万円であった場合、売主は、当該住宅を引き渡す前に買主から保全措置を講じないで手付金150万円を受領することができる。
3.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金を受領する場合、売主は、事前に、国土交通大臣が指定する指定保管機関と手付金等寄託契約を締結し、かつ、当該契約を証する書面を買主に交付した後でなければ、買主からその手付金を受領することができない。
4.当該住宅が建築工事の完了前で、売主が買主から保全措置が必要となる額の手付金等を受領する場合において売主が銀行との間で締結する保証委託契約に基づく保証契約は、建築工事の完了までの間を保証期間とするものでなければならない。

 

 

問題文にありますから、規定を全部見ておきたいところですが、字数オーバーです。

 

 

選択肢1番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の十分の一以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条の2)

 

法第41条には、宅地の造成又は建築に関する工事の完了前において行う当該工事に係る宅地又は建物の売買について、法41条の2は完了後のことについて書かれているようです。

 

さて、この選択肢では、売買代金が3,000万円と言っていますので、手付金等の額が売買代金の10%にあたる300万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、手付金+中間金で500万円になってしまいます。条文から、手付金等の額とは、手付金と中間金を合わせた額をいうことが分かりますので、中間金300万円を受領するためには、手付金200万円と合わせて保全措置を講じた後でなければ、その中間金を受領することができませんので、選択肢1番は「正しい」です。


 

選択肢2番です。

~省略~ただし、当該宅地若しくは建物について買主への所有権移転の登記がされたとき、買主が所有権の登記をしたとき、又は当該宅地建物取引業者が受領しようとする手付金等の額(既に受領した手付金等があるときは、その額を加えた額)が代金の額の百分の五以下であり、かつ、宅地建物取引業者の取引の実情及びその取引の相手方の利益の保護を考慮して政令で定める額以下であるときは、この限りでない。(宅地建物取引業法第41条)

この選択肢では、売買代金が2,500万円と言っています。工事完了前ですので手付金等の額が売買代金の5%にあたる125万円以下ならば、保全措置を講じなくても良いのですが、問題文は150万円と言っていますので保全措置を講じる必要があります。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。

完了前と言っていますので、41条1項を見ましょう。

一 銀行その他政令で定める金融機関又は国土交通大臣が指定する者(以下この条において「銀行等」という。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務を負うこととなつた場合において当該銀行等がその債務を連帯して保証することを委託する契約(以下「保証委託契約」という。)を締結し、かつ、当該保証委託契約に基づいて当該銀行等が手付金等の返還債務を連帯して保証することを約する書面を買主に交付すること。

二 保険事業者(保険業法(平成七年法律第百五号)第三条第一項又は第百八十五条第一項の免許を受けて保険業を行う者をいう。以下この号において同じ。)との間において、宅地建物取引業者が受領した手付金等の返還債務の不履行により買主に生じた損害のうち少なくとも当該返還債務の不履行に係る手付金等の額に相当する部分を当該保険事業者がうめることを約する保証保険契約を締結し、かつ、保険証券又はこれに代わるべき書面を買主に交付すること。

とあります。完了前については、指定保管機関のことは記載がありませんので、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。

保証すべき手付金等の返還債務が、少なくとも宅地建物取引業者が受領した手付金等に係る宅地又は建物の引渡しまでに生じたものであること。(41条2項2号)

とありますので、選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。

 

 

内容については、正しさを保証するものではありませんのでよろしくお願いします。では今回はこれまで。

投稿日:2019/07/15   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第33回です。

 

問37 宅地建物取引業者である売主Aが、宅地建物取引業者Bの媒介により宅地建物取引業者ではない買主Cと新築マンションの売買契約を締結した場合において、宅地建物取引業法第37条の2の規定に基づくいわゆるクーリング・オフに関する次の記述のうち、正しいものはいくつあるか。

ア.AとCの間で、クーリング・オフによる契約の解除に関し、Cは契約の解除の書面をクーリング・オフの告知の日から起算して8日以内にAに到達させなければ契約を解除することができない旨の特約を定めた場合、当該特約は無効である。
イ.Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行い、その3日後に、Cの自宅近くの喫茶店で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
ウ.Cは、Bからの提案によりCの自宅で買受けの申込みを行ったが、クーリング・オフについては告げられず、その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した場合、クーリング・オフによる契約の解除はできない。
エ.クーリング・オフについて告げる書面には、Bの商号又は名称及び住所並びに免許証番号を記載しなければならない。

1.1つ
2.2つ
3.3つ
4.なし

 

 

まず、関係条文を見ましょう。

宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地又は建物の売買契約について、当該宅地建物取引業者の事務所その他国土交通省令・内閣府令で定める場所(以下この条において「事務所等」という。)以外の場所において、当該宅地又は建物の買受けの申込みをした者又は売買契約を締結した買主(事務所等において買受けの申込みをし、事務所等以外の場所において売買契約を締結した買主を除く。)は、次に掲げる場合を除き、書面により、当該買受けの申込みの撤回又は当該売買契約の解除(以下この条において「申込みの撤回等」という。)を行うことができる。この場合において、宅地建物取引業者は、申込みの撤回等に伴う損害賠償又は違約金の支払を請求することができない。(宅地建物取引業法第37条の2)

一 買受けの申込みをした者又は買主(以下この条において「申込者等」という。)が、国土交通省令・内閣府令の定めるところにより、申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合において、その告げられた日から起算して八日を経過したとき。

二 申込者等が、当該宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払つたとき。

(同条2項)申込みの撤回等は、申込者等が前項前段の書面を発した時に、その効力を生ずる。

(同条3項)申込みの撤回等が行われた場合においては、宅地建物取引業者は、申込者等に対し、速やかに、買受けの申込み又は売買契約の締結に際し受領した手付金その他の金銭を返還しなければならない。

(同条4項)前三項の規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とする。

 

次に上記の「事務所等」というのはどこを指すのでしょうか。宅地建物取引業法施行規則第16条の5を見てみましょう。

法第三十七条の二第一項の国土交通省令・内閣府令で定める場所は、次に 掲げるものとする。

一 次に掲げる場所のうち、法第三十一条の三第一項の規定により同項に規定する宅地 建物取引士を置くべきもの

 イ 当該宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施 設を有するもの

 ロ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲を案内所(土地に定着する建物内 に設けられるものに限る。ニにおいて同じ。)を設置して行う場合にあつては、そ の案内所

 ハ 当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、宅地又は建物の売却につ いて代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は媒介の依頼を受けた他の 宅地建物取引業者の事務所又は事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができ る施設を有するもの

 ニ 当該宅地建物取引業者が一団の宅地建物の分譲の代理又は媒介の依頼をし、かつ、 依頼を受けた宅地建物取引業者がその代理又は媒介を案内所を設置して行う場合に あつては、その案内所

 ホ 当該宅地建物取引業者(当該宅地建物取引業者が他の宅地建物取引業者に対し、 宅地又は建物の売却について代理又は媒介の依頼をした場合にあつては、代理又は 媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者を含む。)が法第三十一条の三第一項の 規定により同項に規定する宅地建物取引士を置くべき場所(土地に定着する建物内 のものに限る。)で宅地又は建物の売買契約に関する説明をした後、当該宅地又は 建物に関し展示会その他これに類する催しを土地に定着する建物内において実施する場合にあつては、これらの催しを実施する場所

二 当該宅地建物取引業者の相手方がその自宅又は勤務する場所において宅地又は建物 の売買契約に関する説明を受ける旨を申し出た場合にあつては、その相手方の自宅又 は勤務する場所

 

とあります。

 

 

問題を解くにあたり、

 ①買受の申込みの場所が事務所等にあたるか否か 

   ・事務所にあたる場合アウト

   ・事務所にあたらない場合セーフ

 ②申込みの撤回等を行うことができる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合その告げられた日から起算して八日を経過しているか否か

   ・八日を経過している場合アウト

   ・八日を経過していない場合セーフ

 ③宅地又は建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払ったか否か

   ・建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払った場合アウト

   ・建物の引渡しを受け、かつ、その代金の全部を支払っていない場合セーフ

このあたりを中心に見ていけばいいのでしょうか。

 

 

選択肢アです。

規定に反する特約で申込者等に不利なものは、無効とするとありますので、選択肢アは「正しい」です。

 

選択肢イです。

Cは、Bの事務所で買受けの申込みを行いとありますので、この時点でアウトです。選択肢イは「正しい」です。

 

選択肢ウです。

「Cの自宅で買受けの申込みを行った」→アウトとしてはいけません。引っ掛け選択肢です。「『Cは、Bからの提案により』Cの自宅で買受けの申込みを行った」とあります。Cが自ら提案して自宅で買受の申込みを行ったならばアウトですが、Bの提案ですから事務所等にあたりません。セーフです。

次に「その10日後に、Aの事務所で売買契約を締結した」→アウトとしてはいけません。引っ掛けです。「クーリング・オフについては告げられず」とありますので、何日経過しようとクーリングオフができます。セーフです。

契約解除できますので、選択肢ウは「誤り」です。

 

選択肢エです。

(宅地建物取引業)法第三十七条の二第一項第一号の規定により申込みの撤回等を行うことが できる旨及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げるときは、次に掲げる 事項を記載した書面を交付して告げなければならない。(宅地建物取引業法施行規則第16条の6)

売主である宅地建物取引業者の商号又は名称及び住所並びに免許証番号(同条3号)

とあります。Aの商号又は名称及び住所並びに免許証番号は必要ですが、Bのそれは必要ありません。

選択肢エは「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものがいくつあるかということですので、2の「2つ」が正解です。

このブログの当該シリーズについては、正しさを保証するものではありません。

投稿日:2019/07/11   投稿者:野口 大輔

ランです。

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投稿日:2019/07/07   投稿者:ラン

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る32回です。

 

 

問36 宅地建物取引業の免許(以下この問において「免許」という)に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地建物取引業者Aが免許の更新の申請を行った場合において、免許の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、Aの従前の免許は、有効期間の満了によりその効力を失う。
2.甲県に事務所を設置する宅地建物取引業者B(甲県知事免許)が、乙県所在の宅地の売買の媒介をする場合、Bは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならない。
3.宅地建物取引業を営もうとする個人Cが、懲役の刑に処せられ、その刑の執行を終えた日から5年を経過しない場合、Cは免許を受けることができない。
4.いずれも宅地建物取引士ではないDとEが宅地建物取引業者F社の取締役に就任した。Dが常勤、Eが非常勤である場合、F社はDについてのみ役員の変更を免許権者に届け出る必要がある。

 

 

選択肢1番です。

宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所(本店、支店その他の政令で定めるものをいう。以下同じ。)を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣の、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けなければならない。(宅地建物取引業法第3条1項)

前項の免許の有効期間は、五年とする。(同条2項)

前項の有効期間の満了後引き続き宅地建物取引業を営もうとする者は、免許の更新を受けなければならない。(同条3項)

前項の免許の更新の申請があつた場合において、第二項の有効期間の満了の日までにその申請について処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。(同条4項)

第4項記載のとおり、「処分がなされないときは、従前の免許は、同項の有効期間の満了後もその処分がなされるまでの間は、なお効力を有する。」とありますので、選択肢1番は「誤り」です。

 

 

選択肢2番です。

宅地建物取引業者が第三条第一項の免許を受けた後次の各号の一に該当して引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合において同項の規定により国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けたときは、その者に係る従前の国土交通大臣又は都道府県知事の免許は、その効力を失う。(宅地建物取引業法第7条)
一 国土交通大臣の免許を受けた者が一の都道府県の区域内にのみ事務所を有することとなつたとき。
二 都道府県知事の免許を受けた者が当該都道府県の区域内における事務所を廃止して、他の一の都道府県の区域内に事務所を設置することとなつたとき。
三 都道府県知事の免許を受けた者が二以上の都道府県の区域内に事務所を有することとなつたとき。
 

上記のとおり、他府県で宅地の売買をするからといって免許替えをする必要はありません。選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。

国土交通大臣又は都道府県知事は、第三条第一項の免許を受けようとする者が次の各号のいずれかに該当する場合又は免許申請書若しくはその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けている場合においては、免許をしてはならない。(宅地建物取引業法第5条1項)

禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行を終わり、又は執行を受けることがなくなつた日から五年を経過しない者(同条同項3号)

選択肢3番は「正しい」です。

 

 

選択肢4番です。

国土交通大臣又は都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿に、国土交通大臣にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者に関する次に掲げる事項を、都道府県知事にあつてはその免許を受けた宅地建物取引業者及び国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者で当該都道府県の区域内に主たる事務所を有するものに関する次に掲げる事項を登載しなければならない。(宅地建物取引業法第8条2項)

法人である場合においては、その役員の氏名及び政令で定める使用人があるときは、その者の氏名(同項3号)

常勤か非常勤かというのは関係ないようですので、選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択しますので、正解は選択肢3番です。

このブログの当該シリーズは、正しさを保証するものではありませ。

投稿日:2019/07/02   投稿者:野口 大輔