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日記

DIARY

昨年の台風21号の影響で関西国際空港の連絡橋が損傷し、

改めて神戸空港、伊丹空港の必要性がクローズアップされました。

が、ここではあえて伊丹空港を廃止し、伊丹はもとより関西の経済の

底上げになるのかならないのか。

なんて難しく考えずにこんなのがあればいいのにな。

と独善的に考えてみたいと思います。

まず、伊丹空港が廃止になれば大阪中心部は摩天楼のようになります。たぶん・・・。

飛行ルートの影響で高層建築物に制限がかけられているのが撤廃され、

あべのハルカスのような建物が増えるかもしれないです。

空港跡地の利用は某ネズミの夢の国を誘致して関西ワンダーランド化を

目指すのはどうでしょうか。

車での来場を不可にして公共交通機関を充実させる。

もしくはインバウンドに対応した巨大宿泊施設群。

現実にはありえないお話ですが、なんとなく夢のある話に感じませんか。

京阪神の各都市にアクセスがいいのでこんなことを考えたりもしました。

皆さんだったら伊丹空港跡地をどう有効活用されますか。

こんなことを考えているだけで、1回分の話のネタになりました。

投稿日:2019/02/16   投稿者:西村 洋史

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る19回です。問22は農地法です。実務でもたまに遭遇します。

 

問22 農地法(以下この問において「法」という)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.市街化区域内の農地を宅地とする目的で権利を取得する場合は、あらかじめ農業委員会に 届出をすれば法第5条の許可は不要である。

2.遺産分割により農地を取得することとなった場合、法第3条第1項の許可を受ける必要がある。

3.法第2条第3項の農地所有適格法人の要件を満たしていない株式会社は、耕作目的で農地を借り入れることはできない。

4.雑種地を開墾し耕作している土地でも、登記簿上の地目が雑種地である場合は、法の適用を受ける農地に当たらない。

 

選択肢1番です。

農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの(農地を除く。)にするため、これらの土地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

市街化区域内にある農地又は採草放牧地につき、政令で定めるところによりあらかじめ農業委員会に届け出て、農地及び採草放牧地以外のものにするためこれらの権利を取得する場合(農地法第5条1項6号)とありますので選択肢1番は「正しい」です。

 

選択肢2番です。

農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。ただし、次の各号のいずれかに該当する場合は、この限りでない。

遺産の分割、財産の分与に関する裁判若しくは調停又は相続財産の分与に関する裁判によつてこれらの権利が設定され、又は移転される場合(農地法第3条1項12号)とありますので、選択肢2番は「誤り」です。

 

選択肢3番です。

根拠条文がよく分かりませんでしたので、農林水産省のHPで調べてみました。

農地所有適格法人については、農地法第2条3項にあります。

http://www.maff.go.jp/j/keiei/koukai/pdf/hy.pdf

選択肢3番は「誤り」です。

 

選択肢4番です。

この法律で「農地」とは、耕作の目的に供される土地をいい、「採草放牧地」とは、農地以外の土地で、主として耕作又は養畜の事業のための採草又は家畜の放牧の目的に供されるものをいう。(農地法第2条1項)とありますので、雑種地であろうとも開墾し耕作している土地は農地です。選択肢4番は「誤り」です。

 

この問題は「正しい」ものを選ぶので、正解は選択肢1番です。今回はこれで終了です。

投稿日:2019/02/11   投稿者:野口 大輔

伊丹に越してから干支を一周しました。

引越し当初は飛行機の音が気になっていたのも3ヶ月もしないあいだに

慣れてしまい、いまや生活になくてはならないものとなっています(笑)

そして、自転車があればぐるりと一週できてしまうコンパクトさ(時間をかければですが。)に

驚きました。(以前は神戸の西の端に住んでいたので坂道だらけで区を一周する気にもならないです。)

そんな伊丹の私の思うところや、おいしいお店など(主にこれがメインになりそうです)を

次回から皆様と共有できればいいのかなと思います。

私的な意見ですので、一部偏った表現や勘違いなどが含まれる可能性は

十分に考えられますが、そこは温かい目で見守っていただけると幸いです。

伊丹在住で伊丹が好きで俯瞰的に見られるからこそ見えてくるものが

あればいいのではないかと考えています。

あまり難しく考えず、肩肘の張らない情報発信をしていければいいな。

皆さんのこれはおすすめというものがあれば、ぜひ弊社お問い合わせから

お知らせください。(私自身の行動範囲は狭いので。)

突撃して、自分の五感で確認しに行きたいと思います。

伊丹という街の魅力の一部でも発信していければ。

※町の不動産屋さんのブログですが不動産に関する話題はあまりないと思います。

来週から本格的に始めたいと思います。

とりあえず何とかシリーズ化に持ち込まないと・・・。

中々ネタを探すのが大変です(笑)

投稿日:2019/02/09   投稿者:西村 洋史

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第18回です。問20問からです。

 

問20 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。

 

1.宅地造成工事規制区域内において、過去に宅地造成に関する工事が行われ現在は造成主とは異なる者がその工事が行われた宅地を所有している場合、当該宅地の所有者は、宅地造成に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。

2.宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事について許可をする都道府県知事は、当該許可に、工事の施行に伴う災害を防止するために必要な条件を付することができる。

3.宅地を宅地以外の土地にするために行う土地の形質の変更は、宅地造成に該当しない。

4.宅地造成工事規制区域内において、切土であって、当該切土をする土地の面積が400㎡で、かつ、高さ1mの崖を生ずることとなるものに関する工事を行う場合には、一定の場合を除き、都道府県知事の許可を受けなければならない。

 

選択肢1番です。

宅地造成工事規制区域内の宅地の所有者、管理者又は占有者は、宅地造成(宅地造成工事規制区域の指定前に行われたものを含む。)に伴う災害が生じないよう、その宅地を常時安全な状態に維持するように努めなければならない。(宅地造成等規制法第16条1項)

選択肢1番は「正しい」です。

 

選択肢2番です。

都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内において行われる宅地造成に関する工事の許可に、工事の施行に伴う災害を防止するため必要な条件を付することができる。(宅地造成等規制法第8条3項)

選択肢2番は「正しい」です。

 

選択肢3番です。

宅地造成 宅地以外の土地を宅地にするため又は宅地において行う土地の形質の変更で政令で定めるもの(宅地を宅地以外の土地にするために行うものを除く。)をいう。(宅地造成等規制法2条2号)

選択肢3番は「正しい」です。

 

選択肢4番です。

宅地造成等規制法第2条第2号の政令で定める土地の形質の変更は、次に掲げるものとする。(宅地造成等規制法施行令3条)
一 切土であつて、当該切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
二 盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートルを超える崖を生ずることとなるもの
三 切土と盛土とを同時にする場合における盛土であつて、当該盛土をした土地の部分に高さが一メートル以下の崖を生じ、かつ、当該切土及び盛土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずることとなるもの
四 前三号のいずれにも該当しない切土又は盛土であつて、当該切土又は盛土をする土地の面積が五百平方メートルを超えるもの

問題は、切土をする土地の面積が400㎡、かつ、高さ1mの崖を生ずるものが土地の形質の変更に該当するかどうかですが、

・切土をした土地の部分に高さが二メートルを超える崖を生ずること→高さ1mの崖ですので該当しません。

・切土又は盛土であつて、土地の面積が五百平方メートルを超えるもの→切土の土地面積が400㎡なので該当しません。

よって、許可は不要ですので、選択肢4番は「誤り」です。

この問題は、「誤り」を選択するので、正解は4番です。

 

 

問21 土地区画整理法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。


1.土地区画整理事業とは、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、土地区画整理法で定めるところに従って行われる、都市計画区域内及び都市計画区域外の土地の区画形質の変更に関する事業をいう。

2.土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある建築物その他の工作物の新築を行おうとする者は、都道府県知事及び市町村長の許可を受けなければならない。

3.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、従前の宅地に存する建築物を移転し、又は除却することが必要となったときは、当該建築物を移転し、又は除却することができる。

4.土地区画整理事業の施行者は、仮換地を指定した場合において、当該仮換地について使用又は収益を開始することができる日を当該仮換地の効力発生の日と同一の日として定めなければならない。

 

選択肢1番です。

この法律において「土地区画整理事業」とは、都市計画区域内の土地について、公共施設の整備改善及び宅地の利用の増進を図るため、この法律で定めるところに従つて行われる土地の区画形質の変更及び公共施設の新設又は変更に関する事業をいう。(土地区画整理法第2条1項)

選択肢1番は「誤り」です。

 

選択肢2番です。

(土地区画整理組合の設立の認可の公告があった日以後、)換地処分の公告がある日までは、施行地区内において、土地区画整理事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更若しくは建築物その他の工作物の新築、改築若しくは増築を行い、又は政令で定める移動の容易でない物件の設置若しくは堆積を行おうとする者は、
・国土交通大臣が施行する土地区画整理事業にあつては国土交通大臣
・その他の者が施行する土地区画整理事業にあつては都道府県知事
・市の区域内において個人施行者、組合若しくは区画整理会社が施行し、又は市が施行する土地区画整理事業にあつては、当該市の長
の許可を受けなければならない。(土地区画整理法第76条1項)

とありますので、「都道府県知事及び市町村長」の部分が「誤り」です。選択肢2番は「誤り」です。

 

選択肢3番です。

施行者は、仮換地若しくは仮換地について仮に権利の目的となるべき宅地若しくはその部分を指定した場合、従前の宅地又は公共施設の用に供する土地に存する建築物等を移転し、又は除却することが必要となつたときは、これらの建築物等を移転し、又は除却することができる。(土地区画整理法第77条1項)

選択肢3番は「正しい」です。

 

選択肢4番です。

施行者は、仮換地を指定した場合において、その仮換地に使用又は収益の障害となる物件が存するときその他特別の事情があるときは、その仮換地について使用又は収益を開始することができる日を仮換地の効力発生の日と別に定めることができる。(土地区画整理法第99条2項)

選択肢4番は「誤り」です。

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢3番です。

今回はこれで終了です。

投稿日:2019/02/04   投稿者:野口 大輔

全国賃貸住宅新聞社が毎年調査、集計しランキング形式で発表している

「この設備があれば家賃が高くても入居が決まる設備」の単身者向け、

ファミリー向けの2018年版の結果が公表されていますのでこちらにまとめてみたいと思います。

【単身者向け】

1.インターネット無料

2.宅配ボックス

3.エントランスのオートロック

4.備え付け家具・家電

5.浴室換気乾燥機

6.ホームセキュリティ

7.独立洗面化粧台

8.防犯カメラ

9.ウォークインクローゼット

10.システムキッチン

 

【ファミリー向け】

1.インターネット無料

2.追炊き機能

3.エントランスのオートロック

4.宅配ボックス

5.システムキッチン

6.ホームセキュリティー

7.ガレージ

8.ウォークインクローゼット

9.浴室換気乾燥機

10.太陽光パネル(入居者個別売電)

 

やはり一昔前に比べるとセキュリティーの充実や、快適設備に需要が高まっている

といえるかもしれません。

皆様が考える欲しい設備はどのようなものでしょうか。

私は追炊き機能があればいいかな。

投稿日:2019/02/02   投稿者:西村 洋史