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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第27回です。

令和も3日目です。皆様どうお過ごしでしょうか?問31は、重要ですね。

 

 

問31 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)が受け取ることのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない)の売買について、Aが売主Bから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ5万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をBに対し説明した上で、AがBから受け取ることができる報酬の上限額は280,800円である。
2.土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない)の売買について、Aが買主Cから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ4万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をCに対し説明した上で、AがCから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
3.土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない)の売買について、Aが売主Dから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で、AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。
4.中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない)の貸借について、Aが貸主Eから媒介を依頼され、現地調査等の費用が通常の貸借の媒介に比べ3万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をEに対し説明した上で、AがEから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。

 

 

この問題を解く上で、前回に出てきた「報酬額」を見てください。見ていない方はこちら↓

http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf

報酬額第7をご覧ください。

「空家等」とは、400万円以下(消費税を含まない)の宅地若しくは建物のようです。

併せてこちらもご覧ください。↓

http://www.mlit.go.jp/common/001229686.pdf P37~解釈が載っています。

 


さて選択肢1

「土地付中古住宅(代金500万円。消費税等相当額を含まない)の売買」とありますので、報酬額第7は当てはまりません。400万円を超えているので、選択肢1番は「誤り」です。

 

 

選択肢2番

「土地付中古住宅(代金300万円。消費税等相当額を含まない)の売買」とありますので、価格は報酬額第7に当てはまります。

しかしならが、「Aが買主Cから媒介を依頼され、」とあります。報酬額第7が当てはまるのは、売主の場合です。選択肢2番は「誤り」です。

因みに、問題文が「売主」となっていた場合はどうでしょうか?

{(300万円×4%+2万円)+4万円(現地調査費用)}×1.08(消費税)=194,400円ですね。

 

 

選択肢3番

「土地(代金350万円。消費税等相当額を含まない)の売買」とありますので、価格は報酬額第7に当てはまります。「Aが売主Dから媒介を依頼され」とありますので、当てはまります。「現地調査等の費用が通常の売買の媒介に比べ2万円(消費税等相当額を含まない)多く要する場合、その旨をDに対し説明した上で」とありますので、当てはまります。「AがDから受け取ることができる報酬の上限額は194,400円である。」とありますので、計算して確かめてみます。

{(350万円×4%+2万円)+2万円(現地調査費用)}×1.08(消費税)=194,400円ですね。

選択肢3番は「正しい」です。

 

 

選択肢4番

「中古住宅(1か月分の借賃15万円。消費税等相当額を含まない)の貸借」とあります。売買又は交換ではありませんので、報酬額第7に当てはまりません。選択肢4番は「誤り」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢3番です。

投稿日:2019/05/03   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る26回です。

世間はすっかり連休ムードですね。宅地建物取引士試験勉強中の皆さんの過ごし方はどうなのでしょうか?

 

 

問30 宅地建物取引業者A(消費税課税事業者)は、Bが所有する建物について、B及びCから媒介の依頼を受け、Bを貸主、Cを借主とし、1か月分の借賃を10万円(消費税等相当額を含まない)、CからBに支払われる権利金(権利設定の対価として支払われる金銭であって返還されないものであり、消費税等相当額を含まない)を150万円とする定期建物賃貸借契約を成立させた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。

1.建物が店舗用である場合、Aは、B及びCの承諾を得たときは、B及びCの双方からそれぞれ10万8,000円の報酬を受けることができる。
2.建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出される16万2,000円が上限となる。
3.建物が店舗用である場合、Aは、Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合でも、その広告が賃貸借契約の成立に寄与したときは、報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求することができる。
4.定期建物賃貸借契約の契約期間が終了した直後にAが依頼を受けてBC間の定期建物賃貸借契約の再契約を成立させた場合、Aが受け取る報酬については、宅地建物取引業法の規定が適用される。


 

選択肢1番

まず、こちら↓

第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。
2 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。
3 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。
4 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。

そして、告示はこちらを見てください。↓

http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf(宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受け取ることができる報酬の額)以下、「報酬額」とします。

 

報酬額第4によると、B、C双方から受け取る額の合計額は、10万円の1.08倍です。ですから、B、C合わせて10万8,000円です。

従って選択肢1番は「誤り」です。

 


選択肢2番

問題文を見ると、「建物が居住用である場合、Aが受け取ることができる報酬の額は、CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして」とありますが、報酬額第6が当てはまるのは、建物が居住用以外の場合です。建物が居住用の場合は、この考え方は使えません。

よって、選択肢2番は「誤り」です。

因みに、もし、この選択肢が店舗用建物であった場合はどうなりますでしょうか?その場合は、「CからBに支払われる権利金の額を売買に係る代金の額とみなして算出」することが可能です。

また、その場合の計算は、報酬額第2を見てください。

1,500,000円×5.4/100=81,000円

これをB、C双方から貰えますので、合計は162,000円ですね。

 

 

選択肢3番

報酬額第9の①をご覧ください。 これによりますと、問題文は、「Bからの依頼に基づくことなく広告をした場合」とありますから、いくら「その広告が賃貸借契約の成立に寄与した」としても「報酬とは別に、その広告料金に相当する額をBに請求する」ことができません。

選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番

何か根拠となるようなことがあるのか探していたら、こちらが見つかりました↓

http://www.mlit.go.jp/common/001229686.pdf(宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方)

これのP38の「4 定期建物賃貸借の再契約に関して受けることのできる報酬の額について」をご覧ください。

選択肢4番は「正しい」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢4です。

今回はこれで終了です。

 

投稿日:2019/05/02   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る25回目です。

かなり投稿が滞っておりました。

元号が令和になりましたが、私の予定では、平成までに50問終わらせている予定でした。

とにかく飛ばします。

 

問29 Aは、Bとの間で、Aが所有する建物を代金2,000万円で売却する売買契約(以下この問において「本件契約」という)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定に違反しないものはどれか。

1.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、Aは、本件契約の成立後、法第37条の規定により交付すべき書面を作成し、記名押印は宅地建物取引士ではない者が行い、これをBに交付した。
2.A及びBがともに宅地建物取引業者である場合において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除があったときの損害賠償の額を600万円とする特約を定めた。
3.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、Aは、本件契約の締結に際して、500万円の手付を受領した。
4.Aは宅地建物取引業者であるが、Bは宅地建物取引業者ではない場合において、本件契約の目的物である建物の瑕疵を担保すべき責任に関し、契約の解除又は損害賠償の請求は目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた。

 

 

選択肢1番 A、Bは共に宅建業者

「宅地建物取引業者は、前二項(宅地建物取引業法第37条1項及び同2項)の規定により交付すべき書面を作成したときは、宅地建物取引士をして、当該書面に記名押印させなければならない。」(宅地建物取引業法第37条3項)とあります。

「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」(宅地建物取引業法第78条2項)とありますが、37条3項は適用除外になりませんので、法の規定に「違反します。」

 

 

選択肢2番 A、Bは共に宅建業者

「第三十三条の二及び第三十七条の二から第四十三条までの規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しない。」(宅地建物取引業法第78条2項)とあります。

「宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を予定し、又は違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金の額の十分の二をこえることとなる定めをしてはならない。」(宅地建物取引業法第38条1項)とありますが、先述のとおり、38条1項の規定は、宅地建物取引業者相互間の取引については、適用しませんので、法の規定には「違反しません。」


 

選択肢3番 Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない

「宅地建物取引業者は、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して、代金の額の十分の二をこえる額の手附を受領することができない。」(宅地建物取引業法第39条1項))とあります。

建物代金は2,000万円ですから、その10分の2は400万円です。500万円を受け取ったというのですから、法の規定に「違反します。」

 

 

選択肢4番 Aは宅建業者であるが、Bは宅建業者ではない

「宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物の瑕疵かしを担保すべき責任に関し、民法(明治二十九年法律第八十九号)第五百七十条において準用する同法第五百六十六条第三項に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。」(宅地建物取引業法第40条1項)とあります。問題文は、「目的物の引渡しの日から1年以内にしなければならないものとする旨の特約を定めた」とありますので、法の規定に「違反します。」

 

 

この問題は、法の規定に違反しないものを選択するので、正解は選択肢2番です。

 

条文ばかり追いかけているので、何か解法がボヤっとしていますが、8種規制は何か、売買契約の当事者は、宅建業者がそうでないか、そのあたりを整理すると良いでしょう。

 


今回はこれまで

投稿日:2019/05/01   投稿者:野口 大輔

ランです。

昨年から給湯器の調子が悪く、

いきなりシャワーのお湯が止まります。

シャワーと蛇口の切替操作でなんとかお湯がでていましたが、

とうとうお湯が出なくなりました。

給湯器いろいろ悩みましたが、

少ないガス量で効率よくお湯を沸かす省エネ性の高いエコジョーズ給湯器

伊丹市荻野のノーリツショップイナダさんで取付けてもらいました。

購入の決め手はガス代が年間約20,000円くらいおトクになること。

さらに浴槽のお湯を排水する際に、追い焚き配管内に滞留している

「古い汚れたお湯」を「新しいお湯」で洗い流し、

浴槽に向かって排出する配管クリーニングをしてくれます。

購入価格で数万円の差がありましたが、

配管洗浄で自動お掃除を毎日してくれるのであれば高くないかなと思いました。

今は快適です!

☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆

5月3日から6日まで、川西緑台4丁目にて

大きな吹き抜けのある長期優良住宅 のオープンハウスを開催します!

施工は有限会社フィールフォレスト

床はオークの無垢材、壁は天然素材の塗り壁です。

将来夫婦2人の生活が1階で完結できる平屋ベースの家です。

ぜひ一度ご覧になってください!

詳細はこちら → https://f-forest.com/events/archives/120

投稿日:2019/04/30   投稿者:-

いよいよ過去最大のゴールデンウィーク10連休を迎え、

5月1日には新元号「令和」へと切り替わります。

この10連休は皆さんはおでかけになられるのでしょうか。

三福不動産は平常どおりの営業となりますので、

不動産のご相談などはお気軽にお申し付けください。

また、おでかけの際には事故などには十分に気をつけて

楽しい連休をお過ごしいただければと思います。

投稿日:2019/04/27   投稿者:西村 洋史