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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第11回目です。

弊社も今日から年末年始の休みに入ります。このシリーズもなんとか11回目になりました。さて、次は問12です。

問12 AとBとの間で、Aが所有する甲建物をBが5年間賃借する旨の契約を締結した場合における次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか(借地借家法第39条に定める取壊し予定の建物の賃貸借及び同法第40条に定める一時使用目的の 建物の賃貸借は考慮しないものとする)。

1.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、5年経過をもって当然に、AはBに対して、期問満了による終了を対抗することができる。
2.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借で、契約の更新がない旨を定めた場合には、当該契約の期間中、Bから中途解約を申し入れることはできない。
3.AB間の賃貸借契約が借地借家法第38条の定期建物賃貸借でない場合、A及びBのいずれからも期間内に更新しない旨の通知又は条件変更しなければ更新しない旨の通知がなかったときは、当該賃貸借契約が更新され、その契約は期間の定めがないものとなる。
4.CがBから甲建物を適法に賃貸された転借人で、期間満了によってAB間及びBC間の賃貸借契約が終了する場合、Aの同意を得て甲建物に付加した造作について、BはAに対する買取請求権を有するが、CはAに対する買取請求権を有しない。

選択肢1番です。

期間の定めがある建物の賃貸借をする場合においては、公正証書による等書面によって契約をするときに限り、第三十条の規定にかかわらず、契約の更新がないこととする旨を定めることができる。この場合には、第二十九条第一項の規定を適用しない。借地借家法38条1項

第一項の規定による建物の賃貸借において、期間が一年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の一年前から六月前までの間(以下この項において「通知期間」という。)に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から六月を経過した後は、この限りでない。借地借家法38条4項

A(賃貸人)が期間の満了の一年前から六月前までの間に建物のB(賃借人)に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができないので、選択肢1番は「誤り」です。

選択肢2番です。

第一項の規定による居住の用に供する建物の賃貸借(床面積(建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積)が二百平方メートル未満の建物に係るものに限る。)において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から一月を経過することによって終了する。借地借家法38条5項

上記の要件を満たせば、Bから途中解約をすることができますので、選択肢2番は「誤り」です。

選択肢3番です。

建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。借地借家法26条1項

とありますので、選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番です。

建物の賃貸人の同意を得て建物に付加した畳、建具その他の造作がある場合には、建物の賃借人は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了するときに、建物の賃貸人に対し、その造作を時価で買い取るべきことを請求することができる。建物の賃貸人から買い受けた造作についても、同様とする。借地借家法33条1項

前項の規定は、建物の賃貸借が期間の満了又は解約の申入れによって終了する場合における建物の転借人と賃貸人との間について準用する。借地借家法33条2項

とありますので、C(転借人)はA(賃貸人)に対する買取請求権を有します。選択肢4番は「誤り」です。

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は3番です。

今回はこれで終了です。

投稿日:2018/12/26   投稿者:野口 大輔

今年ももうすぐ終わりです。年齢を重ねると1年が早く感じられます。

さて、このシリーズも早くも10回目です。今更ながらですが、このシリーズのブログの内容ですが、私が勝手に振り返っているだけで、内容が正しいかどうかを保証するものではありません。

次は問11ですね。こんな問題です。

問11 AとBとの間で、A所有の甲土地につき建物所有目的で賃貸借契約(以下この問において「本件契約」という)を締結する場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。

1.本件契約が専ら事業の用に供する建物の所有を目的とする場合には、公正証書によらなければ無効となる。
2.本件契約が居住用の建物の所有を目的とする場合には、借地権の存続期間を20年とし、かつ、契約の更新請求をしない旨を定めても、これらの規定は無効となる。
3.本件契約において借地権の存続期間を60年と定めても、公正証書によらなければ、その期間は30年となる。
4.Bは、甲土地につき借地権登記を備えなくても、Bと同姓でかつ同居している未成年の長男名義で保存登記をした建物を甲土地上に所有していれば、甲土地の所有者が替わっても、申土地の新所有者に対し借地権を対抗することができる。

選択肢1番です。

いろいろ探していますが、こういった規定はないようですね。「誤り」です。

選択肢2番です。

存続期間を五十年以上として借地権を設定する場合においては、第九条及び第十六条の規定にかかわらず、契約の更新(更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第一項において同じ。)及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第十三条の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。借地借家法22条

そうすると、選択肢2番は「正しい」ですね。

選択肢3番にいきましょう。

借地権の存続期間は、三十年とする。ただし、契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする。借地借家法3条)とあります。「公正証書によらなければ、その期間は30年となる」というような規定はないですね。

公正証書が必要になるのは、事業用定期借地権の契約のときだけです。

前二項に規定する借地権の設定を目的とする契約は、公正証書によってしなければならない。(借地借家法23条3項)

選択肢3番は「誤り」です。

選択肢4番です。次の判例があります。

事件番号: 昭和37(オ)18 事件名:建物収去土地明渡請求 裁判年月日:昭和41年4月27日

法廷名:最高裁判所大法廷

判示事項:土地賃借人が該土地上に長男名義で保存登記をした建物を所有する場合と「建物保護ニ関スル法律」第一条による対抗力の有無。

裁判要旨:土地賃借人は、該土地上に自己と氏を同じくしかつ同居する未成年の長男名義で保存登記をした建物を所有していても、その後該土地の所有権を取得した第三者に対し、「建物保護ニ関スル法律」第一条により、該土地の賃借権をもって対抗することができないものと解すべきである。

参照 建物ノ所有ヲ目的トスル地上権又ハ土地ノ賃貸借ニ因リ地上権者又ハ土地ノ賃借人カ其ノ土地ノ上ニ登記シタル建物ヲ有スルトキハ地上権又ハ土地ノ賃貸借ハ其ノ登記ナキモ之ヲ以テ第三者ニ対抗スルコトヲ得建物保護ニ関スル法律1条

選択肢4番は「誤り」です。

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢2番です。

今回はこれにて

投稿日:2018/12/25   投稿者:野口 大輔

今日は、クリスマスイブですね。

弊社では、本日も荻野2丁目分譲地でオープンハウスを開催中です。

さて、このシリーズも早くも9回目です。次は問10ですね。こんな問題でした。

問10 相続に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

1.無権代理人が本人に無断で本人の不動産を売却した後に、単独で本人を相続した場合、本人が自ら当該不動産を売却したのと同様な法律上の効果が生じる。
2.相続財産に属する不動産について、遺産分割前に単独の所有権移転登記をした共同相続人から移転登記を受けた第三取得者に対し、他の共同相続人は、自己の持分を登記なくしで対抗することができる。
3.連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合、相続人らは被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となる。
4.共同相続に基づく共有物の持分価格が過半数を超える相続人は、協議なくして単独で共有物を占有する他の相続人に対して、当然にその共有物の明渡しを請求することができる。

選択肢1番です。判例を見たほうが良さそうですね。

事件番号:昭和39(オ)1267 事件名:土地所有権移転登記抹消登記手続請求 裁判年月日:昭和40年6月18日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:無権代理人が本人を相続した場合における無権代理行為の効力

裁判要旨:無権代理人が本人を相続し、本人と代理人との資格が同一人に帰するにいたつた場合には、本人がみずから法律行為をしたのと同様な法律上の地位を生じたものと解するのが相当である。

参照 民法113条,民法117条,民法896条

選択肢1番は「正しい」です。

選択肢2番です。同じく判例でしょうか。

事件番号:昭和35(オ)1197 事件名:登記抹消登記手続請求 裁判年月日:昭和38年2月22日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:共同相続と登記

裁判要旨:甲乙両名が共同相続した不動産につき乙が勝手に単独所有権取得の登記をし、さらに第三取得者丙が乙から移転登記をうけた場合、甲は丙に対し自己の持分を登記なくして対抗できる。

選択肢2番は「正しい」です。

選択肢3番です。判例です。

事件番号:昭和32(オ)477 事件名:貸金請求 裁判年月日:昭和34年6月19日

法廷名:最高裁判所第二小法廷

判示事項:連帯債務の相続

裁判要旨:連帯債務者の一人が死亡し、その相続人が数人ある場合に、相続人らは、被相続人の債務の分割されたものを承継し、各自その承継した範囲において、本来の債務者とともに連帯債務者となると解すべきである。

参照 民法427条,民法432条,民法898条,民法899条

選択肢3番は「正しい」です。

選択肢4番は「誤り」です。としたいところですが、そうはいきません。見ましょう。判例です。

事件番号:昭和38(オ)1021 事件名:土地所有権確認等請求および反訴請求 裁判年月日:昭和41年5月19日

法廷名:最高裁判所第一小法廷

判示事項: 共有物の持分の価格が過半数をこえる者が共有物を単独で占有する他の共有者に対して共有物の明渡請求をすることができるか

裁判要旨:共有物の持分の価格が過半数をこえる者は、共有物を単独で占有する他の共有者に対し、当然には、その占有する共有物の明渡を請求することができない。

参照 民法249条

選択肢4番は「誤り」です。この問題は「誤り」を選択するので、正解は選択肢4番です。

今回はこれで終わりです。では、良い1日を、メリークリスマス

投稿日:2018/12/24   投稿者:野口 大輔

気づけばランキングも折り返しを過ぎ、このシリーズが終わってしまうことの寂しさ、

そしてつぎはどのようなネタの金脈を発掘すればいいのだろうかという焦りを感じています。

今年の私のブログは今回で終了となります。次回は新年1月12日を予定しています。

さて、今回はだんだん冷え込んでくる(昆虫たちの活動も少なくなってくる)季節に反しまして、

少年たち(特定のではありますが)の永遠の楽園「伊丹市昆虫館」をテーマに取り上げたいと思います。

関西には昆虫館は伊丹市昆虫館と橿原市昆虫館、箕面公園昆虫館の3箇所と大変貴重な存在なのです。

(私が知らないだけでほかに昆虫館があるならすいません。)

直径31メートルの巨大な温室には一年中蝶の舞う姿を眺めることができます。

また常設展示や特別企画なども行なっており、過去には「ゴキブリ」展も開催されました。

苦手な方には身の毛もよだつ恐ろしい特別企画展示だったことでしょう(笑)

このほかにも伊丹市昆虫館友の会というものがあり、いろいろな行事が行なわれています。

昆虫が苦手な方には阿鼻叫喚の世界が広がっているかも知れませんが、ぜひ一度体感してみませんか?

館内ではいろいろなルールがありますので必ず守っていただきますようお願いいたします。

(くわしくはホームページでご確認ください。たとえば飲食禁止など。)

住所

 〒664-0015 兵庫県伊丹市昆陽池3-1昆陽池公園内

開館時間

 午前9時30分から午後4時30分まで(入館受付は午後4時まで)

休館日

 毎週火曜日(火曜日が祝日の場合はその翌日)

 年末年始(12月29日から31日、1月1日)

 その他臨時休館日

入館料

 各自でお確かめください。

 ※昆虫館パスポート(年間観覧券)がお得です。3歳から小学生300円(年4回でお得)、

  中高生500円(年3階でお得)、大人1,500円(年4回でお得)

 

※参考出展「アイラブイタミBOOK」 発行元 伊丹市総合政策部空港・広報戦略室都市ブランド・観光戦略課

 

投稿日:2018/12/22   投稿者:西村 洋史

ランです。

先日、6歳の孫を連れて荒牧の関西スーパーさんへ行きました。

出入口にクリスマスツリーが置いてあり、

ツリーの形をしたお願い事がいっぱい吊ってありました。

まるで七夕のようでした。

さっそく孫にもサンタさんへのお願いを書かせたのですが、

読み取れませんでした(-_-;)

願い事の中には、このようなものもありました。

「おじいちゃんのひざのいたみがはやくなおりますように」

胸が熱くなりました。

サンタさんが願い事を叶えてくれたらいいですね。

サンタさん、私の願いも叶えてください。

○○○○○○○ように・・・・

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兵庫県伊丹市で不動産のご売却をお考えの方は、

地域専門店の三福不動産株式会社 にぜひご相談ください。

ホームページはこちらです https://www.0329.co.jp/

投稿日:2018/12/17   投稿者:ラン