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日記

DIARY

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る第23回です。

 

 

問27 宅地建物取引業者Aは、Bが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Cは、Dから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、B及びDは、それぞれA及びCの媒介により、甲住宅の売買契約(以下この問において「本件契約」という。)を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の2第1項第4号に規定する調査をいうものとする。



1.Aは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
2.A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
3.CがDとの間で媒介契約を締結する2年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、A及びCは、本件契約が成立するまでの間に、Dに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
4.A及びCは、Dが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。

 

 

選択肢1番です。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約(以下この条において「媒介契約」という。)を締結したときは、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者にこれを交付しなければならない。(宅地建物取引業法第34条の2第1項)

当該建物が既存の建物であるときは、依頼者に対する建物状況調査(建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であつて、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。)を実施する者のあつせんに関する事項(同項第4号)

とありますので、媒介契約を締結し、遅滞なく交付する書面には、建物状況調査について記載しておく必要があります。

国土交通省のHPにこのような資料がありました。併せてご覧ください↓

http://www.mlit.go.jp/common/001158049.pdf

選択肢1番は「誤り」です

 

 

選択肢2番です。

宅地建物取引業者は、宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の相手方若しくは代理を依頼した者又は宅地建物取引業者が行う媒介に係る売買、交換若しくは貸借の各当事者(以下「宅地建物取引業者の相手方等」という。)に対して、その者が取得し、又は借りようとしている宅地又は建物に関し、その売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、宅地建物取引士をして、少なくとも次に掲げる事項について、これらの事項を記載した書面を交付して説明をさせなければならない。(宅地建物取引業法第35条1項)

当該建物が既存の建物であるときは、次に掲げる事項(同項6号の2)

設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況(同号の2のロ)

とあります。それぞれの書類に記載されている内容まで説明する必要はありません。

選択肢2番は「誤り」です。

 

 

選択肢3番です。

建物状況調査(実施後国土交通省令で定める期間を経過していないものに限る。)を実施しているかどうか、及びこれを実施している場合におけるその結果の概要(宅地建物取引業法第35条第1項6号の2イ)

ということですので、「国土交通省令で定める期間」が問題になりますね。

法第三十五条第一項第六号の二イの国土交通省令で定める期間は、一年とする。(宅地建物取引業法施行規則第16条の2の2)

とあります。問題文では、建物状況調査を実施したのは2年前ということですから、選択肢3番は「誤り」です。

 

 

選択肢4番です。

宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換に関し、自ら当事者として契約を締結したときはその相手方に、当事者を代理して契約を締結したときはその相手方及び代理を依頼した者に、その媒介により契約が成立したときは当該契約の各当事者に、遅滞なく、次に掲げる事項を記載した書面を交付しなければならない。(宅地建物取引業法第37条第1項)

当該建物が既存の建物であるときは、建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項(同項第2号の2)

とありますので、選択肢4番は「正しい」です。

 

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は4番です。

今回はこれで終了です。

 

 

弊社でも建物状況調査実施済の物件を扱っています。詳しくはこちらから↓

https://www.0329.co.jp/sale/detail/280128-9249

 


投稿日:2019/04/02   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る22回目です。問26です。

問26 宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定によれば、正しいものはどれか。

1.宅地の売買に関する広告をインターネットで行った場合において、当該宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載していたとしでも、当該広告の掲載を始めた時点で当該宅地に関する売買契約が成立していなかったときは、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。
2.販売する宅地又は建物の広告に著しく事実に相違する表示をした場合、監督処分の対象となるほか、6月以下の懲役及び100万円以下の罰金を併科されることがある。
3.建築基準法第6条第1項の確認を申請中の建物については、当該建物の売買の媒介に関する広告をしてはならないが、貸借の媒介に関する広告はすることができる。
4.宅地建物取引業者がその業務に関して広告をするときは、実際のものより著しく優良又は有利であると人を誤認させるような表示をしてはならないが、宅地又は建物に係る現在又は将来の利用の制限の一部を表示しないことによりそのような誤認をさせる場合は、法第32条に規定する誇大広告等の禁止に違反しない。【問26】宅地建物取引業者が行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という)の規定によれば、正しいものはどれか。

先ずは、宅建業法32条です

宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。(宅地建物取引業法32条)
選択肢1番です。

「宅地の売買契約成立後に継続して広告を掲載して」とありますが、これは、いわゆる「おとり広告」で、違反行為です。条文では、「著しく事実に相違する表示」ということになるのでしょうか?選択肢1番は「誤り」です。

選択肢2番です。

国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合又はこの法律の規定若しくは特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定に違反した場合においては、当該宅地建物取引業者に対して、必要な指示をすることができる。(宅地建物取引業法65条1項、一部略)

とあります。また、

国土交通大臣又は都道府県知事は、その免許を受けた宅地建物取引業者が次の各号のいずれかに該当する場合においては、当該宅地建物取引業者に対し、一年以内の期間を定めて、その業務の全部又は一部の停止を命ずることができる。(宅地建物取引業法65条2項)
第十三条、第二十五条第五項(第二十六条第二項において準用する場合を含む。)、第二十八条第一項、第三十一条の三第三項、第三十二条、(途中省略)の規定に違反したとき。(宅地建物取引業法65条2項2号)
ということで、監督処分の対象となります。そして、
次の各号のいずれかに該当する者は、六月以下の懲役若しくは百万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
一 第二十五条第五項(第二十六条第二項において準用する場合を含む。)、第三十二条又は第四十四条の規定に違反した者
とありますので、選択肢2番は「正しい」です。
選択肢3番です。
宅地建物取引業者は、宅地の造成又は建物の建築に関する工事の完了前においては、当該工事に関し必要とされる都市計画法第二十九条第一項又は第二項の許可、建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項の確認その他法令に基づく許可等の処分で政令で定めるものがあつた後でなければ、当該工事に係る宅地又は建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。(宅地建物取引業法33条)
とありますので、選択肢3番は「誤り」です。
選択肢4番です。
上記32条の条文を見れば、選択肢4番は明らかに「誤り」です。
この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢2番です。

投稿日:2019/03/20   投稿者:野口 大輔

寒さがやわらぎ、今年もこれの出番がやってきました。

以前にも紹介したことがある「青みかんサプリ」です。

毎年花粉症に悩まされ、色々な薬を試してきましたが

どの薬を服用しても睡魔が酷くとてもつらかったです。

今の所、朝、サプリを飲んだ後は、くしゃみが出る回数も少なく

鼻水等の症状もなくなる訳ではないですが軽減されている気がします。

1日9~13粒服用としか書かれていないので、

めんどくさがりな事もあって、朝、出勤前に服用していますが、

もしかしたら朝・昼・晩にそれぞれ3~4粒ずつ服用する方が

少しずつでも効果が持続していいのかな?

様子を見ながら飲みかたを変えてみようと思います。

このままの状態でシーズンを乗り切れるといいなぁ。

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投稿日:2019/03/07   投稿者:ポップ

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る21回目です。次は問24です。


問24 不動産取得税に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.不動産取得税は、不動産の取得があった日の翌日から起算して3月以内に当該不動産が所在する都道府県に申告納付しなければならない。
2.不動産取得税は不動産の取得に対して課される税であるので、家屋を改築したことにより当該家屋の価格が増加したとしても、新たな不動産の取得とはみなされないため、不動産取得税は課されない。
3.相続による不動産の取得については、不動産取得税は課されない。
4.一定の面積に満たない土地の取得については、不動産取得税は課されない。


選択肢1番です。

不動産取得税の徴収については、普通徴収の方法によらなければならない。(地方税法第73条の17)とあります。申告納付というのは、税額を申告することによって税額を確定させて自ら納付することですから、明らかに選択肢1番は「誤り」です。


選択肢2番です。

家屋を改築したことにより、当該家屋の価格が増加した場合には、当該改築をもつて家屋の取得とみなして、不動産取得税を課する。(地方税法第73条の2第3項)とありますので、選択肢2番は「誤り」です。


選択肢3番です。

道府県は、次に掲げる不動産の取得に対しては、不動産取得税を課することができない。(地方税法第73条の7第1項)
一 相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による不動産の取得(以下省略)
とありますので、選択肢3番は「正しい」です。



選択肢4番です。

該当条文はありませんでした。選択肢4番は「誤り」です。



この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢3番です。





続いて問25にいきましょう。

問25 不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1.不動産の価格は、その不動産の効用が最高度に発揮される可能性に最も富む使用を前提として把握される価格を標準として形成されるが、これを最有効使用の原則という。

2.収益還元法は、賃貸用不動産又は賃貸以外の事業の用に供する不動産の価格を求める場合に特に有効な手法であるが、事業の用に供さない自用の不動産の鑑定評価には適用すべきではない。

3.鑑定評価の基本的な手法は、原価法、取引事例比較法及び収益還元法に大別され、実際の鑑定評価に際しては、地域分析及び個別分析により把握した対象不動産に係る市場の特性等を適切に反映した手法をいずれか1つ選択して、適用すべきである。

4.限定価格とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする鑑定評価目的の下で、正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と垂離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格のことをいい、民事再生法に基づく鑑定評価目的の下で、早期売却を前提として求められる価格が例としてあげられる。



選択肢1番です。


のp12のⅣをご覧ください。選択肢1番は「正しい」」です。



選択肢2番です。

↑上記PDFのP27のⅣの1をご覧ください。選択肢2番は「誤り」です。


 
選択肢3番です。
 
↑PDFのP21付近から見てください。問題文の「いずれか1つ選択して、適用すべきである。」という部分が「誤り」です。
 
 
 
 
選択肢4番です。
 
PDFのP16をご覧ください。選択肢は「特定価格」の説明ですので「誤り」です。
 
 
 
この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は選択肢1番です。
 
今回はこれにて

投稿日:2019/03/05   投稿者:野口 大輔

平成30年度宅地建物取引士試験を振り返る20回目です。挫折せずここまできました。問23です。

実務でも税金関係のことは必須ですね。しかし、私は未だに覚えられません。

 

 

問23 住宅用家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

1.個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した場合、当該個人は、その住宅用の家屋の所有権の移転登記について、床面積に自己が有する共有持分の割合を乗じたものが50㎡以上でなければ、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
2.この税率の軽減措置は、登記の対象となる住宅用の家屋の取得原因を限定しており、交換を原因として取得した住宅用の家屋について受ける所有権の移転登記には適用されない。
3.所有権の移転登記に係る住宅用の家屋が耐火建築物の場合、築年数25年以内であっても、耐震基準適合証明書により一定の耐震基準を満たしていることが証明されないときは、この税率の軽減措置の適用を受けることができない。
4.この税率の軽減措置の適用を受けるためには、登記の申請書に、その家屋が一定の要件を満たす住宅用の家屋であることについての税務署長の証明書を添付しなければならない。

 

 

選択肢1番を見ましょう。国税庁のHPにこんなものがありました。

https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sonota/0018003-081-02.pdf

ちなみに問題文では、「個人が他の個人と共有で住宅用の家屋を購入した」とありますが、例えば2人の共有であると、床面積が100㎡以上必要なのでしょうか・・・そんなことはありませんね。選択肢1番は「誤り」です。

 

選択肢2番です。

個人が、昭和五十九年四月一日から平成三十二年三月三十一日までの間に建築後使用されたことのない住宅用家屋又は建築後使用されたことのある住宅用家屋のうち政令で定めるものの取得(売買その他の政令で定める原因によるものに限る。以下省略(租税特別措置法73条)とあります。

次に「売買その他の政令で定める原因によるものに限る」の部分ですが、これは、

法第七十三条に規定する政令で定める原因は、売買又は競落とする。(租税特別措置法施行令第42条3項)とあります。交換を原因として取得した住宅用家屋は含まれていませんので、選択肢2番は「正しい」です。

 

選択肢3番です。

これも先ほどの国税庁のHPを参照してください。

耐火建築物、耐震基準の両方を満たす必要はありませんね。選択肢3番は「誤り」です。

 

選択肢4番です。

これも先ほどの国税庁のHPを参照してください。

「税務署長の証明書」という部分が誤りですね。正しくは「市区町村長の証明書」ですね。選択肢4番は「誤り」です。

 

この問題は「正しい」ものを選択するので、正解は2番です。今回はこれにて。

投稿日:2019/02/19   投稿者:野口 大輔